一、房地產開發投資持續走穩
2016年1-9月份，全國房地產開發投資74598億元，同比名義增長5.8%（扣除價格因素實際增長7.1%），增速比1-8月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資49931億元，增長5.1%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。
點評：房地產開發投資累計月度增幅在第三季度呈現了逐月走高的態勢。正如上個月我們展望所示，開發投資進入了相對穩定的階段。雖然國慶期間部分城市出臺了各自的房地產調控政策，但預計對樓市投資的影響并不會非常大。調控的目的是抑制樓市價格過快上漲，打擊一些非法炒作行為，首套購房和合理的改善需求還是在鼓勵的范圍內，這也決定了當前和未來房地產投資會繼續保持穩步增長的基調。
二、新開工面積增幅逐月回落，企業開工意愿趨于保守
1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個百分點。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長6.7%。
點評：新開工面積增幅在4月份達到高點后，開始逐月回落，走勢與房地產開發投資呈現背離。在同樣的政策、市場背景下，開發投資中土地投資因素上升，而開發企業對于市場前景不甚明朗，在開工節奏上更趨向穩一些，緩一些，尤其是在政策出臺高發期，土地價格非常昂貴的情況下，保持最低開工量，并持有足量的現金，才是渡過市場難關的關鍵。這也可以在某一層面解釋，為什么現在M2和M1增幅也出現了剪刀差。
三、商品房銷售繼續快速增長，再創年度新高無懸念
1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長33.5%，商業營業用房銷售面積增長19.0%。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長43.2%，辦公樓銷售額增長50.8%，商業營業用房銷售額增長21.7%。
點評：調控前期的9月份房地產市場交易非常活躍，這也是房地產銷售面積和銷售金額增幅都呈現明顯反彈的原因。成交結構方面，住宅和辦公樓增幅較大，商業營業用房增幅相對小一些，也與市場存量、經濟結構升級導致商業地產相對過剩有關。銷售金額增幅遠高于銷售面積增幅，凸顯了房價的上升幅度。國慶期間的市場調控政策，短期內將促使市場回歸理性，但從全年角度，由于市場慣性，房地產銷售面積和金額依然會實現同比正增長，再沖歷史最高幾無懸念。
房地產市場未來是否重蹈調控政策的覆轍，越調越漲？還是要看貨幣政策、貨幣供應量能否有所調整。超量發貨幣，必然會帶來社會財富的重新分配，房地產是人們避免被割韭菜的有效工具。
四、住宅庫存去化顯著
9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業營業用房待售面積減少45萬平方米。
點評：9月末，全國商品房待售面積比8月末減少1258萬平米。尤其是住宅待售面積，減少量非常大，主要是一線城市和部分熱點二線城市銷量繼續火爆，住宅被認為是財富升值的好標的，一線和部分熱點城市的限購，也造成投資資金的外溢，出現跨區域跨經濟圈的投資輪動現象。但更廣大的三四線城市依然不被市場看好，應繼續堅持分類調控，因城施策的主基調，促進三四線城市去庫存。
五、政府加大推地力度，土地購置面積降幅收窄
1-9月份，房地產開發企業土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4個百分點；土地成交價款5569億元，增長13.3%，增速提高5.4個百分點。
點評：1-9月份開發企業土地購置面積同比下降了6.1%，較1-8月降幅收窄了2.4個百分點，企業拿地的積極性在上升，政府推地的規模也逐步擴大。只有加大土地供應，尤其是住宅土地的供應，才能有效抑制房地產市場價格，扭轉局部區域供不應求的現狀；土地成交價款同比上升了13.3%。土地成交價款與土地購置面積在前3個月呈現喇叭口走勢，而在1-9月土地購置面積明顯收窄，與土地成交價款呈同步走勢。高溢價地塊以及地王頻出，使土地成交價款達到近一年來的高峰。土地購置面積下降，而土地成交價款上升，意味著單價的不斷上行。除了給購房者帶來更大的壓力以外，開發商也面臨低利潤率、高負債率的風險。
六、開發企業到位資金增幅保持平穩，但未來形勢不樂觀
1-9月份，房地產開發企業到位資金104711億元，同比增長15.5%，增速比1-8月份提高0.7個百分點。其中，國內貸款15895億元，增長1.2%；利用外資113億元，下降50.8%；自籌資金36574億元，增長0.8%；其他資金52129億元，增長35.6%。在其他資金中，定金及預收款29618億元，增長31.5%；個人按揭貸款17508億元，增長51.4%。
點評：房地產開發企業到位資金增速繼續回升。從資金來源方面看，個人按揭貸款增長51.4%，居民部門繼續加杠桿，而且社會融資中的委托和信貸貸款很可能是跟開發商拿地有關的夾層貸款。隨著新增貸款中用于房貸的比重逐步擴大，風險也在逐步積累，應該警惕信貸風險。隨著調控政策紛紛出臺以及信貸收緊，政府對開發企業融資及相關用途審核趨嚴，預計第四季度開發企業資金狀況指標將有所回落，未來融資形勢不容樂觀。
