放緩拿地和擴張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。對于現(xiàn)有存貨，有公司擬嘗試通過平價跑量的方式，借助當前的市場慣性，盡快實現(xiàn)去化。長遠來看，出于穩(wěn)健和安全考慮，房企將在戰(zhàn)略上更加注重多元化布局；此外，資產(chǎn)管理的概念將更為行業(yè)所風行。
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，正促使企業(yè)重新思考生存策略問題。
自9月30日晚間至10月9日的10天里，全國共有21個城市出臺樓市調(diào)控政策，以限購、限貸為主。這也將今年以來的房地產(chǎn)調(diào)控推向一個高潮。至此，房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、范圍之廣，達到近三年來之最。
這種變化不僅意味著新一輪政策緊縮期的到來，房地產(chǎn)業(yè)進入“白銀時代”，企業(yè)的生存策略問題也更加緊迫地提上日程。
短期來看，今年以來誕生的多宗高價地項目，將面臨并不明朗的前景；長期來看，不斷提高的拿地成本、不斷降低的利潤率、不斷激烈的市場競爭，也將考驗企業(yè)的應對能力。與一榮俱榮的“黃金時代”不同，優(yōu)勝劣汰的叢林法則將更多地體現(xiàn)出來。
“沉睡的隱患”
“不拿高價地，放緩擴張腳步”，這是北京某上市房企為公司定下的短期運營策略。今年8月，該公司曾著手對政策和市場進行研判，并認為調(diào)控政策收緊將是大勢所趨，市場也將于明年出現(xiàn)降溫。隨后的變化證實了這種判斷，但比預期來得更早。
之所以做出這種預判，是因為廈門、蘇州、南京等地均在8月出臺今年第二輪收緊政策。“同一個城市連續(xù)收緊調(diào)控，往往意味著大環(huán)境要變了。”上述房企負責人向媒體表示。
該房企今年曾在蘇州獲取兩宗高價地，因此對市場的風吹草動十分敏感。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至10月11日，今年全國共誕生213宗總價超過10億、溢價率超過100%的地塊。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點，對于一二線城市來說，如果未來一年房價不漲超過50%，未來三年房價上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，即使按照正常的市場周期，這些高價地就有可能“踩空”，如今的調(diào)控則在加大這種危險。
同策機構(gòu)指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，多面臨未來12個月或者更長時間的收緊期。從市場表現(xiàn)來看，本輪樓市的觸底期應該在2017年下半年——根據(jù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，今年誕生的大批高價地項目，將在此時入市銷售。
上海某知名房企相關負責人將這些高價地稱作“沉睡的隱患”，“現(xiàn)在看來，如果企業(yè)資金充裕，也沒有什么問題。但從趨勢看，市場周期正在下行，調(diào)控力度加大，資金監(jiān)管更加嚴格，前景很難預料。”該人士向媒體表示。
不僅如此，由于需求端受到嚴重制約，整體銷售的下滑恐不可避免，并危及企業(yè)的資金來源。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元。其中，定金及預收款、個人按揭貸款兩項合計占比達到44.9%，二者的增速分別達29.7%和52.2%。
該人士表示，放緩拿地和擴張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。對于現(xiàn)有存貨，該公司擬嘗試通過平價跑量的方式，借助當前的市場慣性，盡快實現(xiàn)去化。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向媒體表示，由于需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，重點布局在長三角的企業(yè)受調(diào)控影響較大，項目定價和銷售策略都需要改變。
同策機構(gòu)給出了類似建議：根據(jù)歷年房企銷售規(guī)律，為沖刺業(yè)績，企業(yè)應該在四季度平價跑量，不宜漲價。到明年四季度的市場調(diào)整期，則需要“以價換量”。
該機構(gòu)還指出，房企應做好財務安全工作，尤其是對現(xiàn)金流的管理。投資拿地后，要嚴控開工和銷售節(jié)奏。同時控制擴張節(jié)奏，合理選擇城市布局。這些措施都有助于應對即將到來的全球經(jīng)濟周期、貨幣政策與樓市小周期疊加的樓市“冬季”。
規(guī)模概念弱化
在今年銷售旺盛、企業(yè)利潤率有回升跡象的情況下，很多從業(yè)者并不愿意將市場稱為“冬季”。但隨著“白銀時代”到來，增量市場變小、行業(yè)洗牌加劇的趨勢已確定無疑。
業(yè)內(nèi)人士就曾警示，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場升溫，給了企業(yè)喘息的空間。但千萬不要認為危機已過，因為房地產(chǎn)業(yè)的運行有周期性，這波周期到了高點后一定會下滑，屆時市場的洗牌會更加慘烈。
主流觀點認為，在經(jīng)歷了超過20年市場化進程后，房地產(chǎn)企業(yè)的“馬太效應”愈加凸顯，中小企業(yè)追趕大企業(yè)的難度也越來越大。與此同時，由于新房市場規(guī)模萎縮，未來將有大量公司遭遇兼并整合，甚至退出該行業(yè)，“優(yōu)勝劣汰”的過程亦不可避免。
根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，2015年銷售排行中，銷售額規(guī)模越小，企業(yè)間差距也越來越小。這也說明，房企向上攀爬的步伐越來越難，向下滑落的速度則可能很快。
在這種背景下，中小房企面臨的生存壓力顯得更加嚴峻。按照上述上海房企人士的觀點，由于熱點城市土地獲取難度加大、土地成本提高，單個項目沉淀的資金規(guī)模越來越大，一旦熱點城市市場大幅降溫，有可能出現(xiàn)“一個項目拖垮一個區(qū)域公司”的現(xiàn)象，并進而影響到企業(yè)的全盤規(guī)劃。
因此，該人士認為，這類房企的戰(zhàn)略將會變得更加謹慎，甚至保守。為分擔風險，企業(yè)可能會引入合作方，共同開發(fā)一些高風險項目（近年來的合作開發(fā)風潮愈演愈烈，大型房企也不例外）。企業(yè)在區(qū)域布局中也會更加謹慎，擴張步伐將不可避免地放緩。
也即，與以往的“規(guī)模為王”不同，為保證生存，企業(yè)可能在規(guī)模擴張上做出妥協(xié)。
對于大型房企來說，經(jīng)過多年積累，雖已占據(jù)品牌、資本、布局、戰(zhàn)略的制高點，但并非高枕無憂。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，前述213宗高溢價地塊中，有40%被19家企業(yè)獲得，多數(shù)為大型房企。這也意味著，這些企業(yè)在獲得大量土地資源的同時，也積聚了高價地帶來的風險。
這類風險可能會拖住部分企業(yè)的腳步，使之擴張步伐有所放緩。且在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，一線房企掉隊的案例并不鮮見。
中原地產(chǎn)認為，大型房企仍有繼續(xù)擴張規(guī)模、擴大領先優(yōu)勢的空間，但從長遠戰(zhàn)略來看，“規(guī)模”的概念正在弱化。其中，萬達就將今年的銷售目標從1600億下調(diào)至1000億元。
按照多數(shù)受訪者的觀點，整個行業(yè)將有兩點變化。其一，出于穩(wěn)健和安全考慮，房企將在戰(zhàn)略上更加注重多元化布局。除恒大、萬達等大型房企實施多元化布局外，目前已有多家小型房企將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、股權投資、金融、能源、醫(yī)療等領域。
其二，不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，資產(chǎn)管理的概念將更為風行。在輕資產(chǎn)策略下，REITs等房地產(chǎn)基金的前景被普遍看好，資產(chǎn)證券化等手段也將更多地被使用。
