機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，部分城市商品住宅庫存去化周期數(shù)據(jù)繼續(xù)下降，存銷比處于歷史低位。同時(shí)，熱點(diǎn)區(qū)域的土地市場尚未出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策應(yīng)注重供需兩端發(fā)力。
部分熱點(diǎn)城市庫存降低
易居研究院報(bào)告指出，2016年7月，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10。這意味著市場僅需10個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比6月份的10.5個(gè)月收窄0.5個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)后可發(fā)現(xiàn)，目前存銷比處于歷史低位，這也是近期房價(jià)持續(xù)上漲且漲幅偏大的市場邏輯。預(yù)計(jì)2016年三季度，該指標(biāo)總體會在低位徘徊。值得警惕的是，對于一些熱點(diǎn)二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月水平。部分城市雖然已經(jīng)出臺了限購政策，但抑制房價(jià)的壓力依然比較大。
國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，同比來看，房價(jià)上漲的城市仍在增加，二三線城市房價(jià)同比漲幅擴(kuò)大。主要是此前一線城市房價(jià)基數(shù)較高，而絕大部分二三線城市由于去年同期基數(shù)相對較低。
克爾瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，整體來看，房價(jià)雖在上漲，但漲幅在持續(xù)回落，接下來保持平穩(wěn)是大概率事件。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年3月之后房價(jià)暴漲屬于階段性表現(xiàn)，是大量資金進(jìn)入樓市的體現(xiàn)。當(dāng)下房產(chǎn)泡沫主要是指房價(jià)上漲過快。同時(shí)，泡沫和房地產(chǎn)市場周期也存在一定關(guān)系，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場政策或繼續(xù)收緊。
促進(jìn)土地市場平穩(wěn)運(yùn)行
日前，上海靜安中興社區(qū)一宗住宅地塊，創(chuàng)下地價(jià)新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王并不利于企業(yè)成長。
中信證券研究部分析師陳聰表示，從以往經(jīng)驗(yàn)看，不少地王都能順利解套，一些企業(yè)拿到地王之后會迎來房價(jià)大幅上漲。但如果企業(yè)把未來寄托在產(chǎn)品定價(jià)大幅上漲上，企業(yè)經(jīng)營是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于企業(yè)來說，拿到地王后加快周轉(zhuǎn)和控制成本是關(guān)鍵。對于地方政府來說，地王背后的資金安全需要積極防范。當(dāng)下地王現(xiàn)象都出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)地塊。不同的地塊有不同的估價(jià)，也有不同的增值空間。
市場人士表示，土地價(jià)格高企也需關(guān)注其背后的三個(gè)現(xiàn)象。首先是整個(gè)商品房市場是否依舊維持較高熱度，其次是房地產(chǎn)的回報(bào)率是否遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，再次是土地的供應(yīng)量以及房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備。
部分房企土地儲備不足，熱點(diǎn)城市土地資源較為短缺，因而采取股權(quán)收購方式曲線拿地。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，這在一定程度上助推了土地價(jià)格上漲。對于曲線進(jìn)入市場的資金，比如夾層資金、杠桿資金和私募資金，要進(jìn)行嚴(yán)格控制，這對土地的價(jià)格推動或有一定抑制作用。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來應(yīng)將四方面工作做到位：一是增加土地供應(yīng)；二是降低土地價(jià)格；三是增加土地容積率；四是加快土地開發(fā)節(jié)奏。同時(shí)，后續(xù)政府調(diào)控方面，應(yīng)積極做好對荒廢用地的開發(fā)和土地整理，積極鼓勵(lì)和扶持舊城改造的各類企業(yè)成長，這一領(lǐng)域或有較大市場需求。
中金公司研究報(bào)告指出，與過去周期不同的是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，一般財(cái)政收入放緩使得地方財(cái)政對土地出讓的依賴較大。但調(diào)控不大幅收緊，并不意味著房地產(chǎn)市場不會下行。因?yàn)榉康禺a(chǎn)小周期的本質(zhì)是居民購房需求的集聚與釋放，調(diào)控可以起到觸發(fā)作用，但不改變這個(gè)本質(zhì)。
限購有利控制房價(jià)
鏈家研究院認(rèn)為，當(dāng)下政策之所以面臨兩難境地，主要是因?yàn)樨泿藕托刨J具有流動性和趨利性。在需求管理導(dǎo)向下，資金不會順著決策者意圖流動，通過擴(kuò)大信貸難以兼顧防泡沫和去庫存的雙重目標(biāo)。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場地區(qū)分化、同化效應(yīng)并存。
針對供需嚴(yán)重不平衡的一線城市，劉策表示，可從三個(gè)方面入手進(jìn)行調(diào)整：一是城市更新，對已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活的地區(qū)進(jìn)行必要的、有計(jì)劃的改建。二是在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，加大租賃產(chǎn)品的比例。比如，一線城市未來更應(yīng)發(fā)展長租公寓，使生活方式從購買向租賃轉(zhuǎn)變。三是其他非租賃物業(yè)。比如，商業(yè)改租賃等，政策需給予一些支持和鼓勵(lì)。
從政策方面看，此前一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市都出臺了新一輪調(diào)控政策，呈現(xiàn)出調(diào)控收緊態(tài)勢。嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過限購使炒房需求降低，進(jìn)而利于控制房價(jià)。限購主要考慮了兩個(gè)作用：一是通過限購，能夠使得潛在的購房需求降低，進(jìn)而將有限的房源優(yōu)先分配給普通或剛需購房者；二是通過限購，使得市場需求釋放更有節(jié)制。
劉策表示，對監(jiān)管部門而言，樓市調(diào)控仍有三方面應(yīng)引起注意：一是應(yīng)注意穩(wěn)定市場預(yù)期；二是注意營造一個(gè)公平的市場環(huán)境和體系；三是注意從供需兩端進(jìn)行調(diào)控。
