圖片：楚天金報(bào)
繼合肥、南京、蘇州和廈門(mén)后，武漢接過(guò)樓市調(diào)控接力棒。今日，中國(guó)人民銀行武漢分行、湖北銀監(jiān)局下發(fā)編號(hào)為武銀[2016]109號(hào)的特急文件《關(guān)于加強(qiáng)住房信貸政策管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明起，武漢主城區(qū)將實(shí)行限貸政策，有一套房產(chǎn)的再次購(gòu)房，最低首付上調(diào)至四成，有兩套房且已結(jié)清房貸、或還有一套未結(jié)清的再買房，最低首付也調(diào)整為四成。
《通知》規(guī)定，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付比例為40%。
對(duì)在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付比例為40%。具體首付款比例由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人償付能力，信用狀況等因素審慎把握。
對(duì)在武漢市2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)購(gòu)房貸款。
據(jù)了解，本次樓市新政適用于江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山等7個(gè)三環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（不含漢南區(qū)）、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)發(fā)生的住房交易涉及的商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個(gè)三環(huán)線外遠(yuǎn)城區(qū)的住房交易，未作限定。
2014年9月底，央行、銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)布政策對(duì)樓市限貸松綁，其中對(duì)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，也就是說(shuō)，對(duì)于擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，按照首套房貸款政策執(zhí)行。
今年年初，央行、銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)文，規(guī)定在不實(shí)施限購(gòu)的城市（包括武漢），首套房比例下調(diào)至20%。
“這次武漢樓市新政最大的變化之一，是對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始‘認(rèn)房’了。”一家股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人今日接受記者采訪時(shí)分析，明起實(shí)施的新政，明確規(guī)定已經(jīng)有1套房的居民家庭再次申請(qǐng)房貸，首付最低四成，也就是說(shuō)，對(duì)于名下有一套房子且已經(jīng)還清貸款的人群，如果再買房的話，最低首付也要從兩成變?yōu)樗某伞?/p>
>>>>>>【解讀】
為何要限貸？
武漢樓市量?jī)r(jià)齊飛
今年來(lái)誕生13宗地王
今年以來(lái)，武漢樓市持續(xù)升溫，量?jī)r(jià)齊升。業(yè)內(nèi)人士表示，從武漢樓市本身的價(jià)格漲幅、銷量和土地市場(chǎng)來(lái)看，此次信貸調(diào)控新政的出臺(tái)基本符合預(yù)期。
中指院研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，武漢房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲18個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)也首次突破萬(wàn)元大關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2016年7月，武漢房?jī)r(jià)與去年7月份相比上漲15.8%。
價(jià)漲，量也升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月29日，今年武漢新建商品住宅成交19.9693萬(wàn)套，距2015年全年22.4萬(wàn)套的成交量已非常接近。樓市“金九銀十”剛剛開(kāi)始，幾乎可以肯定的是，今年武漢新房成交量將第6次刷新紀(jì)錄。
再看庫(kù)存。武漢多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，在需求持續(xù)高漲的背景下，武漢新房庫(kù)存已嚴(yán)重不足。截至8月中旬，全市平均的去庫(kù)存周期不到6個(gè)月，武昌和漢口中心區(qū)域則已不足3個(gè)月。
而今年6月份以來(lái)，武漢土地市場(chǎng)更是地王頻出，多宗地王樓面地價(jià)已逼近或超過(guò)所在區(qū)域新房均價(jià)，“面粉貴過(guò)面包”的樓市時(shí)代來(lái)臨。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，武漢共誕生13宗單價(jià)和總價(jià)地王。其中，7月份以來(lái)兩個(gè)月的時(shí)間里，就產(chǎn)生了10宗地王，漢陽(yáng)濱江地塊樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元每平方米，地王盛宴從中心城區(qū)蔓延至遠(yuǎn)程區(qū)，光谷、漢陽(yáng)、青山、漢口、東西湖、黃陂、江夏等區(qū)域地價(jià)屢被刷新，地價(jià)超過(guò)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新認(rèn)為，武漢本輪樓市調(diào)控主要基于房?jī)r(jià)短期內(nèi)的快速上漲。此外，來(lái)自銀行的數(shù)據(jù)也顯示，前期房貸投放過(guò)猛，監(jiān)管相對(duì)缺位、催生出首付貸等金融產(chǎn)品，也使得風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始在房貸市場(chǎng)累積。通過(guò)信貸手段調(diào)控樓市，可以通過(guò)降杠桿的手段，一定程度降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
有什么影響？
“溫柔”的調(diào)控對(duì)剛需人群基本沒(méi)有影響
上一輪樓市信貸密集調(diào)控出現(xiàn)在2010年。
2010年年初，國(guó)十一條出臺(tái)，嚴(yán)格二套房貸款管理，規(guī)定首付不得低于40%。當(dāng)年4月，新“國(guó)十條”出臺(tái)，二套房首付下限進(jìn)一步收緊至五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。
“如果說(shuō)上一輪密集調(diào)控更多屬于國(guó)家行為，這一輪調(diào)控則主要表現(xiàn)為地方行為，且主要以金融手段的限貸為主。”董登新表示。
橫向?qū)Ρ绕渌褜?shí)施調(diào)控的二線城市，武漢的限貸措施較為溫和。
首付比例方面，南京規(guī)定，擁有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；合肥則規(guī)定，市區(qū)無(wú)房、有一次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%；未結(jié)清，首付比例50%；同樣情況下，蘇州也將首付比例提高為50%。
而武漢今日公布的限貸政策規(guī)定，對(duì)在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付比例為40%，相比南京等城市，這一比例仍然較低。
此外，已出臺(tái)調(diào)控政策的城市里，廈門(mén)對(duì)大戶型進(jìn)行了限購(gòu)，規(guī)定144平以下普通房最多買兩套，針對(duì)外地人也出臺(tái)了限購(gòu)措施。相比之下，武漢并未針對(duì)戶型進(jìn)行限購(gòu)，傳言多日的外地人限購(gòu)政策也并未出現(xiàn)。
董登新用“溫柔”來(lái)形容武漢樓市新政，在他看來(lái)，本次調(diào)控對(duì)于首套房剛性人群基本不存在影響，對(duì)于真正有實(shí)力購(gòu)買多套住房的人來(lái)說(shuō)影響也不大，因而可以說(shuō)是“有節(jié)制、有彈性、可承受”的樓市新政。
房?jī)r(jià)會(huì)跌么？
樓市將進(jìn)入觀望期三至六個(gè)月后為出手好時(shí)機(jī)
調(diào)高首付比例，樓市新政出臺(tái)后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲而跌？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市或?qū)⑦M(jìn)入觀望期，對(duì)房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的調(diào)控效果。
“目前武漢樓市最大的問(wèn)題在于供求失衡，剛需、改善性需求和投資需求持續(xù)高漲，房源庫(kù)存持續(xù)下降。另一方面，監(jiān)管下的預(yù)售價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始捂盤(pán)惜售，更加劇了供應(yīng)短缺的局面。”中指院華中分院李國(guó)政表示，盡管管理部門(mén)本月中旬出新規(guī)，要求開(kāi)發(fā)商不得無(wú)證認(rèn)籌，取得預(yù)售許可10日內(nèi)須公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，嚴(yán)查哄抬房?jī)r(jià)，敦促開(kāi)發(fā)商釋放供應(yīng)，但目前來(lái)看效果并不明顯，一些樓盤(pán)通知購(gòu)房人退訂，但開(kāi)盤(pán)依舊遙遙無(wú)期，買房人還是一房難求。
李國(guó)政認(rèn)為，限貸新政將產(chǎn)生積極的作用，一定程度上促進(jìn)市場(chǎng)釋放供應(yīng)，另一方面通過(guò)提高信貸門(mén)檻抑制改善性需求。但是，效果如何有待觀望。
今晚，家住武昌的李先生得知限貸靴子落地后對(duì)記者表示，因?yàn)榇饲拔錆h樓市調(diào)控傳言多時(shí)，政策細(xì)則也有多個(gè)版本，他擔(dān)心新政之后購(gòu)買二套房等門(mén)檻會(huì)提高，因此搶在今日將第二套房交易過(guò)戶。“新政之后我再買二套房首付須40%，相比于之前的30%提高了些，但總體壓力還好，”李先生說(shuō)，他認(rèn)為新政后樓市會(huì)趨于穩(wěn)定，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間在合適的時(shí)機(jī)出手。
一位業(yè)內(nèi)人士則表示，相比其他二線城市，武漢的調(diào)控政策比較溫和，而且歷來(lái)調(diào)控都不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的作用，預(yù)計(jì)接下來(lái)一段時(shí)間買賣雙方都會(huì)觀望。如果限貸政策的調(diào)控作用不明顯，未來(lái)也不排除會(huì)有更嚴(yán)厲的措施。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，調(diào)控三到六個(gè)月左右，是入市的最好時(shí)機(jī)。
董登新則認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企的根源，在于市場(chǎng)上資金過(guò)剩，投資渠道相對(duì)較少，無(wú)論是居民還是企業(yè),只有發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，社會(huì)資本才會(huì)從過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)流入真正需要的領(lǐng)域。
>>>>>>【提醒】
已認(rèn)購(gòu)交定金或已交首付款首付仍按原規(guī)定執(zhí)行
不久前，武漢市民黃女士在中北路購(gòu)買了一套總價(jià)約195萬(wàn)元的房子。這是黃女士家的第二套房子，不過(guò)，由于之前買的房子貸款已經(jīng)全部還清，按照此前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，黃女士這次買房也被認(rèn)定為首套房，簽訂購(gòu)房合同后，黃女士已經(jīng)交了兩成首付，共39萬(wàn)元。
黃女士今日向記者確認(rèn)，購(gòu)房合同已經(jīng)通過(guò)網(wǎng)簽，與銀行的貸款合同也已經(jīng)簽訂，只差到銀行進(jìn)行合同備案了。“如果按照新政，我的首付款要提高到四成，也就是還要交39萬(wàn)，這對(duì)我壓力太大了。”黃女士說(shuō)。
對(duì)于黃女士的困惑，《通知》規(guī)定，在9月1日，新規(guī)正式執(zhí)行以前，已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)且交付定金或已交付首付款，但未正式網(wǎng)簽合同的居民家庭購(gòu)房行為，如能提供認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金電子進(jìn)賬單原件、或能提供首付款電子進(jìn)賬單原件，則最低首付款比例仍按原規(guī)定執(zhí)行。
