“營改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會增加？買房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前？”昨日，姚先生在朋友圈里詢問。
隨著5月1日營業(yè)稅改征增值稅的臨近，不少二手房購房人開始犯嘀咕：到底該趕在5月1日前趕緊過戶，還是之后再過戶，怎樣才更省錢？
據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，此次改革，二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大。專家表示，此次“營改增”涉及的二手房稅收問題，總體來說，稅負(fù)保持基本穩(wěn)定略有下降，購房人保持一顆平常心正常辦理手續(xù)即可。
Q1
營改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會增加？買房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前？
二手房交易稅收不增，不必急于過戶
根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局3月24日對外公布的營改增全面推行細(xì)則以及兩部門最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策規(guī)定》，增值稅從稅率、征收標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限等規(guī)定都是沿用了營業(yè)稅的規(guī)定，唯一的一點(diǎn)不同是個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，北上廣深以外的地區(qū)是免收，而北上廣深地區(qū)是以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。“營業(yè)稅是含稅價(jià)格，增值稅是不含稅價(jià)格，同樣的稅率，以不含稅價(jià)計(jì)算的話，稅款會略有下降。理論上，稅負(fù)是沒有增加的。”普華永道中國稅務(wù)及商務(wù)咨詢合伙人覃宇表示。
舉例而言，過去個(gè)人出售未滿兩年的住宅，征收營業(yè)稅5%。現(xiàn)在改為增值稅，還是5%。征收5%營業(yè)稅時(shí)，如果房價(jià)是100萬元，需繳納5萬元的營業(yè)稅；現(xiàn)在如果房價(jià)還是100萬元的話，應(yīng)繳納增值稅1000000÷（1+5%）×5%=47619元，少繳稅2400元左右。由此可見營改增后稅負(fù)是減輕的，與決策層只減不增的大方向一致，個(gè)人出售不足2年房產(chǎn)的交易成本有所下降。
覃宇還指出，二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控?fù)擔(dān)，只不過是部分中介炒作的噱頭罷了，普通的老百姓對增值稅的相關(guān)政策不是那么清晰，所以比較容易被引導(dǎo)，在購房時(shí)點(diǎn)上不是很理性。隨著購買方的理性判斷回歸，不會產(chǎn)生市場的動蕩或者價(jià)格的波動。
對于扎堆辦理的市民，有稅務(wù)部門工作人員也發(fā)出了提醒：“辦理個(gè)人住房過戶交易不必急在本月，符合條件的納稅人下月辦理房產(chǎn)過戶，相關(guān)政策會更優(yōu)惠。”
Q2
營業(yè)稅由地稅部門征收，增值稅由國稅部門征收，此次營改增后，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒有改變？
二手房繳稅并無變化，延續(xù)優(yōu)惠政策
稅收部門表示，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產(chǎn)的增值稅，保持征收機(jī)關(guān)不變、征收場所不變、征收流程不變。
“也就是說，交易流程不會改變，還是由地稅局征收。”有稅務(wù)部門內(nèi)部人士表示，營改增后，個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票。“原來怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來填什么表，在哪個(gè)地方辦，都基本維持不變。”
總體來說，對于個(gè)人來說，此次“營改增”試點(diǎn)后，二手房交易延續(xù)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策，稅率設(shè)計(jì)遵循了營業(yè)稅稅負(fù)不變的原則。
新政出臺后值得注意的是：北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)的個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”，統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區(qū)的廣東市民5月1日之后購買那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時(shí)又省下一筆稅費(fèi)。
業(yè)內(nèi)人士釋疑
一線土地競爭加劇？市場因素更重要
在公布的營改增方案中，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅銷項(xiàng)稅減少。也有分析認(rèn)為，土地成本可以抵扣，會為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來更大機(jī)會，有可能持續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線城市土地市場的競爭。
對此，覃宇則表示：“市場可能比稅的因素更為重要。”其表示，因?yàn)橐痪€城市的地已經(jīng)很有限且價(jià)格較高，據(jù)其接觸的房地產(chǎn)客戶測算，一線的城市的毛利率并不一定最高，二、三線的毛利率可能反而會更高一些。所以，此舉并不一定會加劇開發(fā)商對一線城市土地市場的爭奪，更多取決于開發(fā)商自身的商業(yè)方面的考慮。
刺激商業(yè)地產(chǎn)？稅收僅是考慮一部分
繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。
分析稱，此舉會加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。如今年一季度廣州一手寫字樓的套均總價(jià)大約為500萬元，假如企業(yè)5月1日后在廣州購置500萬元寫字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅總額=500/（1+11%）×11%=55萬元，其中第一年可在銷項(xiàng)稅中抵扣60%即33萬元，第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看，相當(dāng)于5月1日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了10%的價(jià)格優(yōu)惠補(bǔ)貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費(fèi)用。
分析認(rèn)為，新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)。“表面上看會是這樣。”覃宇表示，在實(shí)際的生活中，企業(yè)可能要考慮比較多的因素，如銷項(xiàng)的多少、生產(chǎn)規(guī)模等。固定資產(chǎn)投資是一個(gè)比較大的支出，如果分開兩年去抵扣，雖然資金在支出之后，在一定程度上不用交銷項(xiàng)，但是企業(yè)的資金支出也有資金成本。那么企業(yè)資金的融資渠道、融資成本對銷項(xiàng)的現(xiàn)金流的節(jié)省會有多少好處，都是值得企業(yè)各方面來考慮的。“如一家人壽保險(xiǎn)公司，其營業(yè)額很大但銷項(xiàng)比較少，在這種情況，如果要購買固定資產(chǎn)，則不會獲得比較大的利益。”
營改增全面推開后預(yù)計(jì)全年減稅超5000億
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今年5月1日起，在全國范圍內(nèi)推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
營改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅稅率。據(jù)測算，四大行業(yè)涉及的納稅人總數(shù)近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。營改增全面推開后，預(yù)計(jì)全年減稅將超過5000億元。
國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在評價(jià)前期營改增效果時(shí)表示，營改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，無論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。
