2016年10月8日，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石低調(diào)現(xiàn)身遼寧省沈陽市。他這一次來沈的目的，是為了視察萬科紫臺(tái)項(xiàng)目。
在剛剛過去的國慶黃金周，“去庫存困難戶”沈陽的成交猛增，其中異地購房成為主力。正當(dāng)沈陽意圖加速去庫存之際，同一個(gè)時(shí)空里，中國的19座城市卻相繼出臺(tái)限購限貸政策。
你方漲罷我登場。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場正邁入非理性增長階段時(shí)，部分地方政府不得不接連制定限購限貸政策并著手不動(dòng)產(chǎn)登記，以抑制樓市因投資投機(jī)需求過大形成的瘋狂增長局面。
一切始于9月30日。北京率先出臺(tái)新的樓市調(diào)控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺(tái)限購限貸等調(diào)控措施。再到10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營，短短9天時(shí)間，全國已有22個(gè)城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見。
“限購+限貸”組合拳下，樓價(jià)與地價(jià)何去何從？房企又將以何種姿態(tài)應(yīng)對樓市調(diào)整？在地產(chǎn)圈內(nèi)浸淫多年的商業(yè)大佬們應(yīng)該早有準(zhǔn)備。
就在10月6日晚間，2018俄羅斯世界杯預(yù)選賽亞洲區(qū)12強(qiáng)賽小組賽，中國對陣敘利亞在西安上演。恒大集團(tuán)董事局主席許家印意外出現(xiàn)在球場的主席臺(tái)上。在那場比賽中，中國最終以0-1不敵敘利亞。
多元化VS專業(yè)化
9月28日，美國媒體CNN發(fā)布對了萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的采訪。
這位靠房地產(chǎn)起家的中國首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出，中國房地產(chǎn)目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“像上海這樣的超大城市房價(jià)持續(xù)上漲，而數(shù)千個(gè)小城市的房價(jià)卻在下跌，空置率很高。面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法。”
王健林更表示，政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。
就在王健林發(fā)表這番言論的8天前，9月20日下午16時(shí)，登陸港交所637天的萬達(dá)商業(yè)(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業(yè)績報(bào)告顯示，2016年上半年，萬達(dá)商業(yè)合約銷售總金額為506.23億元，較2015年同期下降17.33%；合約銷售面積539萬平方米，較2015年同期下降17.58%。
這恰恰與王健林年初的悲觀預(yù)計(jì)相符。
按照他的預(yù)計(jì)，2016年萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%。
企業(yè)業(yè)績下滑明顯是王健林擔(dān)憂的起因嗎？答案不得而知。但顯而易見的是，大連萬達(dá)集團(tuán)正在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，始進(jìn)軍娛樂、體育和旅游行業(yè)。
“到2016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計(jì)到2017年，萬達(dá)超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務(wù)業(yè)，比原計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。”王健林強(qiáng)調(diào)。
在多個(gè)公開場合，王健林表示要萬達(dá)把計(jì)劃2017年后開業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓，“2018年萬達(dá)將不再有地產(chǎn)銷售收入”。
與此同時(shí)，萬達(dá)開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業(yè)上，今年一月，萬達(dá)收購了傳奇娛樂；不到兩個(gè)月之后，萬達(dá)又收購了卡麥克影業(yè)，成為全球最大的院線。9月21日，哈爾濱市政府與萬達(dá)集團(tuán)在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》。10月9日，萬達(dá)文化集團(tuán)旗下的北京萬達(dá)旅業(yè)投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國際旅行社有限公司，合并后的新公司將成為中國最大旅行社。
并購和買地
930限購風(fēng)暴前，融創(chuàng)中國（01918.HK）還在樂此不疲地進(jìn)行著并購和買地。
除從年初至今共計(jì)支出600億元土地購置費(fèi)用外，9月21日，融創(chuàng)以總代價(jià)40 億元認(rèn)購A 股上市公司金科股份（000656 CH）非公開發(fā)行股份，僅在三天之前，9 月18 日，融創(chuàng)宣布以總代價(jià)約137.88億元收購聯(lián)想控股（03396.HK）旗下41家公司所持有的42個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
融創(chuàng)與聯(lián)想間的交易，據(jù)稱出售決策直接來自于柳傳志，融科智地層面事前并無知悉。今年上半年，聯(lián)想控股房地產(chǎn)凈利潤為3.65億元，比去年同期下滑75%。事實(shí)上，這種趨勢自去年下半年開始已有體現(xiàn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“不爭氣”迫使柳傳志忍痛割愛。
就在9月30日晚間，聯(lián)想控股（03396.HK）發(fā)布公告稱，該公司全資附屬聯(lián)想（北京）有限公司與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以17.8億元出售聯(lián)創(chuàng)瑞業(yè)（北京）資產(chǎn)管理全部股權(quán)，其主要資產(chǎn)為北京聯(lián)想研究院大廈。
這是聯(lián)想控股在不到兩周的時(shí)間內(nèi)，第二次出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。
而對于在并購道路上一路狂飆的融創(chuàng)來說，接盤聯(lián)想控股旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是其布局國內(nèi)市場的一部分。
“我們確實(shí)做了很多并購，我們從2008年起每年都有大量并購，很多項(xiàng)目都是通過并購拿來的。包括我們進(jìn)入很多二線城市，也是通過并購進(jìn)的。”融創(chuàng)中國聯(lián)席公司秘書高曦曾在公開場合對時(shí)代周報(bào)記者如是說。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)已經(jīng)進(jìn)行了10筆收購，合計(jì)金額為291.8億元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企的退房行為。“從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，競爭異常激烈。”
根據(jù)克而瑞預(yù)計(jì)，今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個(gè)數(shù)字為七家。其中，恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園（2007.HK）有望沖擊3000億元大關(guān)，而去年國內(nèi)排名前三的房企僅實(shí)現(xiàn)2000多億元的水平。
在前8月完成781.3億元份額后，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌也將2016年的銷售目標(biāo)從800億元上調(diào)至1100億元。
土地的隱憂
融創(chuàng)孫宏斌曾明確表示，將暫停在一級市場上拍地。“過去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的‘坑’里面。”
但是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總部位于天津的融創(chuàng)，今年1-9月在全國招拍掛土地市場已經(jīng)拿下42宗地，總計(jì)砸下632.7億元。
而為支付一筆不菲的土地款，融創(chuàng)在今年上半年新增債務(wù)共計(jì)210億元，相應(yīng)地，截至6月末，公司總有息負(fù)債規(guī)模自去年年底的420億元大幅增長至630億元。若將永續(xù)債計(jì)入有息負(fù)債，公司凈權(quán)益負(fù)債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。
連續(xù)的大動(dòng)作之后，融創(chuàng)依舊血槽未空。9月27日，經(jīng)過76輪競價(jià)，融創(chuàng)以總價(jià)19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。盡管樓板價(jià)只有2萬元/平方米，但溢價(jià)率卻高達(dá)689.38%，創(chuàng)下了今年全國土地市場的最高溢價(jià)率。
3天之后，9月30日，北京市住建委等七部門下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開。
10月9日，北京迎來限購新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)的X84R3地塊，經(jīng)過47次報(bào)價(jià)后，最終由一級開發(fā)商博大新元以總價(jià)21.1億元奪得，溢價(jià)率139.74%，折合樓面價(jià)20824元/平方米。
這是一個(gè)出人意料的數(shù)字。曾有業(yè)內(nèi)人士在新政出臺(tái)前預(yù)估，根據(jù)北京新房市場成交情況、土地供應(yīng)稀缺情況、亦莊區(qū)域價(jià)值情況以及房企拿地的積極性等方面來看，該亦莊地塊樓面價(jià)或?qū)⒊^6萬元/平米。
近年來，北京土地供應(yīng)有限，但凡有地塊推出，便會(huì)引得眾多房企爭搶，且屢屢刷新地價(jià)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該地塊地價(jià)之所以難以拍至高位，則是對于X84R3地塊的競買，政府限定該宗地中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè) “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷售限價(jià)為2.3萬元/平方米(含全裝修成本)。
北京控地價(jià)限房價(jià)的舉措似乎初有成效。而對于在對賭房價(jià)三五年后還能上漲甚至翻倍，從而拍下多幅高價(jià)地王的房企來說，或?qū)⒁虼讼萑搿百r本賺吆喝”的尷尬之中。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在本輪樓市調(diào)整期后，此前激進(jìn)拿“地王”的部分房企可能會(huì)陷入困局。“由于房地產(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷期，也就是說，今年下半年或明年入市地王項(xiàng)目的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧！?/p>
新城控股高級副總裁歐陽捷則持不同意見。他在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價(jià)與地價(jià)，但卻無法阻止到大城市的人群購買住房，也同樣無法阻止開發(fā)商購買土地，在土地和住房供不應(yīng)求的背景下，地王現(xiàn)象無法避免。
2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。尤其在930后樓市調(diào)控大背景下，曾以重金砸下多塊地王的房企們，在樓市調(diào)控組合拳下，該喜還是憂？而房企買什么，怎么買，無疑將成為第四季度土地市場的一大看點(diǎn)。
