上市公司中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬戏从硣?guó)家的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和政策效果。去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的主要工作任務(wù)，這些工作進(jìn)展如何，效果如何？本報(bào)今天起推出系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。
“去庫(kù)存”正重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)。一、二線城市房?jī)r(jià)大漲甚至供不應(yīng)求，但三、四線城市依然處于去庫(kù)存的攻堅(jiān)期。據(jù)同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報(bào)，具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計(jì)約為3.56萬(wàn)億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計(jì)約為1.93萬(wàn)億元，占據(jù)3.56萬(wàn)億元的一半以上。上市房企去庫(kù)存前路漫漫。
目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。
國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在的最大問(wèn)題，就是結(jié)構(gòu)性供需不匹配，實(shí)際上也就是三、四線城市的庫(kù)存問(wèn)題。2015年下半年以來(lái)，在國(guó)家政策的刺激下，房地產(chǎn)銷售增速快速回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在今年也由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題并沒(méi)有明顯緩解。
“從總量上看，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升，2016年房地產(chǎn)總體庫(kù)存不會(huì)有明顯下降；居民住房需求三五年內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，目前銷售高增長(zhǎng)意味著對(duì)未來(lái)需求的透支；由于我國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn)，一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買房，二線一般不會(huì)去三線買房，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上，三、四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫(kù)存面積不會(huì)有明顯下降，這意味著未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加艱難。”董德志表示。
截至目前，2016年中報(bào)企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為294天，相比2015年中報(bào)的405天有較大幅度縮減。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1695天，遠(yuǎn)高于整體平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（294天）。存貨高企以及周轉(zhuǎn)天數(shù)，已成為影響上市房企利潤(rùn)的重要原因之一。
例如，中南建設(shè)上半年凈利潤(rùn)33694.02萬(wàn)元，同比下降24.27%；金融街上半年凈利潤(rùn)75862.31萬(wàn)元，同比下降11.66%。“目前，這兩家公司的存貨凈額高達(dá)673.17億元和657.90億元，在已有數(shù)據(jù)的上市公司中排名第11和第12位，兩家公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)均高于1000天。高庫(kù)存會(huì)增加上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用，而房地產(chǎn)又是一個(gè)對(duì)資金鏈要求很高的行業(yè)，如果庫(kù)存加大，不僅財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)增加，管理費(fèi)用也會(huì)增加，存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)隨之上升，對(duì)半年報(bào)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊憽！眹?guó)開證券研究部副總經(jīng)理杜征征說(shuō)。
“在政策上，三、四線城市需要通過(guò)下調(diào)契稅、以購(gòu)代建等措施去庫(kù)存；身處高庫(kù)存區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)商，也應(yīng)該主動(dòng)降價(jià)銷售加速去庫(kù)存。同時(shí)，政策層面要不斷完善購(gòu)租并舉的住房制度，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，以期降低房地產(chǎn)上市公司庫(kù)存數(shù)量，提高業(yè)績(jī)水平。”此外，財(cái)富證券分析師李朝宇表示，還應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提升產(chǎn)業(yè)集中度；鼓勵(lì)以租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化房企發(fā)展，通過(guò)多種途徑解決庫(kù)存壓力。
