房地產(chǎn)泡沫已成為當(dāng)今中國政治經(jīng)濟(jì)生活中基本矛盾的主要根源，成為危害轉(zhuǎn)型發(fā)展和社會穩(wěn)定的一顆毒瘤。是泡沫終究會破滅，當(dāng)前，要警惕2020年之后房地產(chǎn)泡沫破滅與人口危機(jī)全面爆發(fā)相疊加，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱的重大風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸已刻不容緩。
當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)明顯
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價格遠(yuǎn)超其實(shí)際價值的現(xiàn)象。無疑中國房地產(chǎn)市場存在較嚴(yán)重的泡沫，近年來，“寧炒一座樓、不開一家廠”、“寧當(dāng)房奴、不當(dāng)老板”盛行，表明大量資金脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了房價異常上漲，幅度明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長水平，也大大超出了百姓的支付能力。
尤其今年來，在去庫存的背景下，樓市分化進(jìn)一步加劇，冰火兩重天，一線和部分二線城市房價大幅上漲，地王頻現(xiàn)，樓面價高過房價，面粉貴過面包；而高庫存的三四線城市卻去庫存步履維艱。
目前，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資、投機(jī)性房產(chǎn)過剩與居住性住房短缺并存格局。經(jīng)過10多年的大幅度上漲，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)較嚴(yán)重的泡沫。據(jù)測算，僅賣掉北上廣深建成區(qū)的土地，就可以買下半個美國。全球房價最貴的十大城市，有2個在中國大陸。然而，中國的人均收入尚不及發(fā)達(dá)國家平均水平的五分之一，且生態(tài)環(huán)境與發(fā)達(dá)國家相差甚遠(yuǎn)。
另從國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫的幾個指標(biāo)看，也說明了當(dāng)前中國房地產(chǎn)存在較大泡沫。從房價收入比看，深圳大概在28倍，上海約為21倍，北京在18倍，全國平均水平也超過8倍，大大高于3～6倍正常水平。與日本房地產(chǎn)泡沫高峰期時相比，東京其房價收入比也只有9倍左右。
從租售比看，一般認(rèn)為價租比處在160～200時可能存在泡沫，高于200時已出現(xiàn)泡沫，高于250時出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。而中國一線城市的租售比已普遍超過500倍。
從空置房看，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存有多套數(shù)據(jù)，但從眾多城市不少小區(qū)存在低亮燈率到遍及大江南北鬼城看，中國諸多城市存在著大量的空置住房是一個不爭的的事實(shí)。
特別是從投資比看，更為明顯，房地產(chǎn)總投資占GDP比重2006年為10.2%，2013年攀升到制高點(diǎn)19.6%，2015年仍達(dá)18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，該數(shù)值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。
某種程度上房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)只是服務(wù)業(yè)一個子行業(yè)，然而，近年，房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一，占服務(wù)業(yè)投資總額比重近一半；全國財政收入三成左右、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為支柱產(chǎn)業(yè)，而且在不少地方實(shí)質(zhì)上已是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴(yán)重。
以至于前幾年巴菲特就說“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。美國前總統(tǒng)克林頓也告誡中國勿走美老路，靠房地產(chǎn)驅(qū)動限制經(jīng)濟(jì)增長，不要重蹈美國覆轍。
繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫弊遠(yuǎn)大于利
當(dāng)前中國人口已步入嚴(yán)重少子化疊加快速老齡化的人口結(jié)構(gòu)扭曲的新常態(tài)，由于人口的劇變將導(dǎo)致中國潛在生產(chǎn)率大幅下降，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了下行通道，未來中國經(jīng)濟(jì)增長即不是u型、v型和w型，而是臺階式下滑。“十三五”期間，經(jīng)濟(jì)增速將維持中高速，“十四五”將下一個臺階，進(jìn)入5%左右中速，2030年后又將再下一個臺階，進(jìn)入3%左右低速。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力較大癥結(jié)在于傳統(tǒng)增長模式難以為繼疊加人口危機(jī)爆發(fā)。
要實(shí)現(xiàn)“3個1億人”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標(biāo)，無疑房地產(chǎn)還將發(fā)揮重要作用，在上半年實(shí)現(xiàn)6.7%的增速中，房地產(chǎn)立下了汗馬功勞。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大背景下，從短期看，固然繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫也有助于穩(wěn)增長、守底限，緩解地方債務(wù)危機(jī)等。但是，當(dāng)前中國傳統(tǒng)增長模式已徹底難以為繼，根本出路在推動由出口導(dǎo)向、投資拉動的以制造業(yè)為中心（某種程度上講是以房地產(chǎn)為中心）的粗放型增長方式，向以內(nèi)需為主、消費(fèi)拉動、創(chuàng)新驅(qū)動的以服務(wù)業(yè)為中心的集約型發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推動由制造大國向服務(wù)大國轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)型發(fā)展刻不容緩。然而，較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫極大阻礙了轉(zhuǎn)型發(fā)展步伐，從全局和從長遠(yuǎn)看，繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫得不償失、弊遠(yuǎn)大于利：
抑制消費(fèi)和內(nèi)需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現(xiàn)中長期趨勢及國內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩情況下，傳統(tǒng)的出口導(dǎo)向、投資拉動已難以持續(xù)，急需盡快轉(zhuǎn)到內(nèi)需為主、消費(fèi)拉動、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展軌道上。但是房地產(chǎn)泡沫、高房價增加了居民的生活成本，削弱了消費(fèi)能力，擠壓了消費(fèi)空間，影響了消費(fèi)擴(kuò)張和升級。
當(dāng)前中國居民消費(fèi)率不到40%,遠(yuǎn)低于美國70%以上的水平，不僅大大低于發(fā)達(dá)國家水平，也比同等收入國家水平低了很多。產(chǎn)生這種狀況原因是多方面的，除了社會保障體系不完善等外，顯然，高房價也是一個重要因素。
高房價帶來的住房消費(fèi)透支了老百姓（603883）的所有積蓄，讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，使多數(shù)人不敢消費(fèi)、謹(jǐn)慎消費(fèi)，對這部分家庭的消費(fèi)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)。對已購房居民來說，過高的首付款和月供支出明顯地擠出了他們的消費(fèi)需求，紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費(fèi)；準(zhǔn)備購買商品房的居民因購房的準(zhǔn)備以及儲蓄的增加擠占了消費(fèi)；對租房的居民而言高房價帶來房租的增長，顯然也擠占了消費(fèi)空間， 尤其對剛就業(yè)大學(xué)生而言，更是一個沉重負(fù)擔(dān)，房租支出占其工資收入從前幾年的不到兩成上升到目前的三成到四成，有些甚至高達(dá)工資收入一半以上。
造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)空洞化。房地產(chǎn)的暴利，其虛幻財富效應(yīng)顯現(xiàn)，使得房地產(chǎn)具有巨大的“虹吸效應(yīng)”，將社會的資本、土地、 勞動力等主要生產(chǎn)要素都吸引到房地產(chǎn)行業(yè)里，造成房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，對整個經(jīng)濟(jì)造成巨大侵害。
過去十多年中國房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，不僅使房地產(chǎn)價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業(yè)和大型私營企業(yè)甚至不少高科技企業(yè)也參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來。不少非房地產(chǎn)企業(yè)過多參與房地產(chǎn)，弱化了主業(yè)的發(fā)展，以及對其高額盈利的陶醉，于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)而言，無不妨礙著對技術(shù)研發(fā)與改進(jìn)、品牌建設(shè)的投入，導(dǎo)致了主業(yè)荒廢、競爭力下降。
同時高房價不僅提高了生產(chǎn)經(jīng)營的商務(wù)成本，也增加了居住成本，從而推高勞工工資，導(dǎo)致“中國制造”產(chǎn)品的價格競爭力不斷被削弱。
富士康、三星等外資制造基地已紛紛外遷。連華為這樣全球頂級的企業(yè)，也在深圳居大不易。今年上半年，民間投資僅增長2.8%，比去年同期放緩8.6個百分點(diǎn)，刷新了自2005年開始統(tǒng)計(jì)民間投資以來的最低紀(jì)錄。民間固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為61.5%，比去年同期降低3.6個百分點(diǎn)。民間投資斷崖式銳減，與經(jīng)濟(jì)低迷、信心不足有關(guān)外，也與房地產(chǎn)泡沫對實(shí)體經(jīng)濟(jì)擠出效應(yīng)密切相關(guān)。
作為推動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，民營經(jīng)濟(jì)近年來每年創(chuàng)造了60%左右的國內(nèi)生產(chǎn)總值，80%左右的社會就業(yè)，超過50%的財政稅收。民間投資更以超過社會投資的速度快速增長，占到全社會固定資產(chǎn)投資的60%以上。但從2015年四季度以來，民間投資增速出現(xiàn)了明顯回落現(xiàn)象。民間投資總量大，對消費(fèi)和就業(yè)都有很強(qiáng)的帶動作用。這不僅關(guān)系到穩(wěn)增長，更影響著調(diào)結(jié)構(gòu)；不僅影響當(dāng)前，還會影響未來幾年的發(fā)展。
阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的重大潛力所在。目前中國城鎮(zhèn)化率達(dá)56.1%，實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍人口39.9%，與發(fā)達(dá)國家80%水平相差甚遠(yuǎn)，也大大低于同等收入水平國家。新型城鎮(zhèn)化的著力點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，在于農(nóng)民工轉(zhuǎn)變成市民、農(nóng)民變市民。高房價阻礙了城鎮(zhèn)化的提速，即使解決了城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，面對高房價，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民，農(nóng)民工不僅買不起房也租不起房，農(nóng)民工很難轉(zhuǎn)變成市民，這將導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標(biāo)存在難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。
弱化創(chuàng)新動力。創(chuàng)新能力不足，特別是缺乏核心技術(shù)等使中國處于全球產(chǎn)業(yè)鏈中低端，并帶來嚴(yán)重的環(huán)境污染。目前，中國勞動力優(yōu)勢開始喪失，資源環(huán)境約束不斷增強(qiáng)，只有大力推動創(chuàng)新，才能以能源資源使用效率提高和勞動生產(chǎn)率提升應(yīng)對要素投入增長的放緩，以全要素生產(chǎn)率的提升應(yīng)對經(jīng)濟(jì)潛在增長率的下降。而房地產(chǎn)的暴利，讓企業(yè)和社會無心于研發(fā)和技術(shù)投入，制約了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變步伐，這將使中國喪失國際競爭力。過去十多年中國的經(jīng)濟(jì)增長居世界之最，GDP總量已位居全球第二，但在此期間并沒有產(chǎn)生出世界級的技術(shù)品牌，這與房地產(chǎn)泡沫的興盛與膨脹有著很大關(guān)系。
制約生育。人口已是中國發(fā)展的最大短板，人口結(jié)構(gòu)失調(diào)已成為我國社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展主要制約因素。鼓勵生育特別是全面鼓勵生育二胎，提高生育率和生育量，構(gòu)建相對健全人口結(jié)構(gòu)，為發(fā)展提供新動力，是實(shí)現(xiàn)中國夢的關(guān)鍵一招。然而高房價大大增加了百姓的負(fù)擔(dān)，不僅削弱了消費(fèi)能力，而且，還嚴(yán)重制約了生育。
孕育金融危機(jī)風(fēng)險。銀行資本既是房地產(chǎn)投資過熱的制造者，又是風(fēng)險的最終承受者。此外，大量資金沉淀在房地產(chǎn)，造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)貧血，這也是近年來實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)融資難、融資貴一個重要因素。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價、地價將大幅度下降，銀行的抵押物房產(chǎn)、土地價值將大幅縮水，銀行將承擔(dān)極大風(fēng)險甚至面臨破產(chǎn)。
拉大貧富差距。房地產(chǎn)泡沫最顯著的惡果是它的社會財富再分配效應(yīng)，表現(xiàn)為土地?fù)碛姓咄ㄟ^非生產(chǎn)性方式對社會附加價值創(chuàng)造者的財富剝奪。高房價成了貧富差距的助推器，房地產(chǎn)的暴利，拉大了有房階層和無房階層、房多者和房少者財產(chǎn)差距，房地產(chǎn)泡沫是當(dāng)前社會財富分配加劇失衡的最大因素。前幾年，世界銀行報告顯示，美國是5%的人口掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富，中國的財富集中度甚至大大超過了美國，成為全球兩極分化最嚴(yán)重的國家之一。中國的基尼系數(shù)，1978年為0.317，2000年越過0.4的國際公認(rèn)的警戒線后逐年攀升，2008年達(dá)到最高點(diǎn)0.491，之后逐步回落，2013年仍達(dá)0.462。
激化社會矛盾。房地產(chǎn)泡沫、高房價問題不僅關(guān)系到社會財富分配，更關(guān)系到社會公平的實(shí)現(xiàn)，已成為當(dāng)今中國政治經(jīng)濟(jì)生活中基本矛盾的主要根源，成為危害中國經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定的一顆毒瘤。房價過高不但抬高了城市商務(wù)成本，降低了競爭力，而且擴(kuò)大和加劇了貧富差距、城鄉(xiāng)差別，導(dǎo)致社會兩極分化越來越嚴(yán)重，嚴(yán)重影響民生和社會穩(wěn)定，滋生社會不滿情緒，成了社會矛盾最集中和最易激化的導(dǎo)火線。
房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
某種程度上講，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹是傳統(tǒng)粗放型增長方式的產(chǎn)物，當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重，其產(chǎn)生的原因是多方面的，主要有以下幾個方面：
一是指導(dǎo)思想上偏差。從1998年住房制度改革以后，由于片面追求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，過分強(qiáng)調(diào)其經(jīng)濟(jì)功能，弱化了民生屬性、社會屬性，尤其是保障性住房嚴(yán)重缺位，保障性住房無論是建設(shè)速度還是規(guī)模都嚴(yán)重滯后于社會發(fā)展的需求，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場存在投資、投機(jī)性房產(chǎn)過剩與居住性住房短缺并存格局。
二是“唯GDP”論思想。個別地方官員對GDP增速的盲目攀比是吹大房地產(chǎn)泡沫的重要推手。在“唯GDP”論思想的指導(dǎo)下，不少地方政府普遍存在著嚴(yán)重的“投資饑渴癥”，不顧市場、只求政績地鋪攤子、上規(guī)模，過分倚重投資拉動，而房地產(chǎn)投資則是靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長“見效”最快的發(fā)展模式。
三是土地財政。實(shí)行分稅制后，土地出讓金成為地方財政重要來源，2013年，來自土地、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的租、稅、費(fèi)收入合計(jì)為6.6萬多億元，這些收入，絕大部分歸屬地方政府，為地方財政貢獻(xiàn)了五成以上的收入。其中土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)4.1萬多億元。房價與地價互為推動、互相支撐，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而，對地方政府而言抑制高房價、房地產(chǎn)泡沫就一直缺少內(nèi)在動力。
四是寬松的貨幣環(huán)境。廣義貨幣量M2由2000年末的13.84 萬億元增加到2015年底140.65萬億元，增長了9.2倍，M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08，高得離譜，是歐美國家的兩倍多，貨幣超發(fā)十分嚴(yán)重。
五是通貨膨脹和通貨膨脹預(yù)期。貨幣超發(fā)造成通貨膨脹和通貨膨脹預(yù)期。近10多年來，人民幣呈現(xiàn)對外升值、對內(nèi)貶值的現(xiàn)象，截至2013年底，相對2005年7月匯率形成機(jī)制改革前，人民幣對美元累計(jì)升值了35.7%。投資房地產(chǎn)成為人們對抗通貨膨脹的有效投資工具。
六是稅收制度缺失。稅收制度設(shè)計(jì)不合理是產(chǎn)生房地產(chǎn)需求膨脹的重要原因。現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系，房產(chǎn)既無保有稅也無遺產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)基本沒有什么稅負(fù)，而交易環(huán)節(jié)卻稅負(fù)很重，造成持有和閑置住宅的維護(hù)成本不高，使房產(chǎn)淪為投資、投機(jī)工具，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資、投機(jī)盛行，造成社會資源的極大浪費(fèi)及帶來激化社會矛盾等一系列問題。
七是投資渠道狹窄。尤其股市制度不完善，重融資、輕投資，財務(wù)造假、內(nèi)幕交易盛行，使人們望而卻步或深套其中。
八是教育與房地產(chǎn)捆綁。商品房產(chǎn)權(quán)綁定學(xué)位，不僅破壞了公立義務(wù)教育一視同仁的原則，還助推了房產(chǎn)泡沫。
九是美聯(lián)儲寬松的貨幣政策。2007年，次貸危機(jī)爆發(fā)后，為了轉(zhuǎn)嫁自身經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，美聯(lián)儲經(jīng)歷三次量化寬松政策后，累計(jì)超發(fā)3萬億美金，造成熱錢在全球泛濫，特別是流入到以中國為首的發(fā)展中國家，推升了發(fā)展中國家的股市泡沫、房地產(chǎn)泡沫等資產(chǎn)泡沫。
實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸已到關(guān)鍵歷史節(jié)點(diǎn)
隨著中國改革轉(zhuǎn)型發(fā)展開啟新篇章、人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及美聯(lián)儲寬松貨幣政策的退出，房地產(chǎn)泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生動搖，支撐高房價的動力正在減弱并逐步走向衰竭。
經(jīng)過三十多年艱辛努力，中國GDP總量已位居全球第二，人均GDP達(dá)8000美元，邁進(jìn)了中等收入國家行列。目前，已告別了高增長階段，進(jìn)入了中高速、中速增長周期，繼續(xù)采取趕超戰(zhàn)略，既無必要，資源環(huán)境也難以承載。當(dāng)前，在全球發(fā)展中，6%左右的增速已經(jīng)是相當(dāng)高的增速了，全社會要積極調(diào)整預(yù)期，提高對經(jīng)濟(jì)下行底限的容忍度。改革是有成本的，為了長期的繁榮發(fā)展，要勇于承受短期經(jīng)濟(jì)下滑代價。多年來，中國穩(wěn)增長的核心目標(biāo)是保就業(yè)，保就業(yè)固然與增速有關(guān)，但與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)度更大。服務(wù)業(yè)是就業(yè)的蓄水池，只要深化改革，引導(dǎo)好投資方向，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，就能有效解決就業(yè)問題。只要短期經(jīng)濟(jì)增速不滑出6%的下限，就無需擔(dān)憂。
政績考核制度是指揮著地方領(lǐng)導(dǎo)的思考與行為方式的指揮棒。不以GDP論英雄，完善發(fā)展成果考核評價體系，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長速度評定政績的偏向，十八屆三中全會已在完善政績考核指標(biāo)體系方面做出了部署，“唯GDP至上”將成為歷史。
土地財政也不可持續(xù)，一方面城市土地出讓有竭盡之時，另一方面土地財政是典型的與民爭利行為，也危及國家糧食安全。土地財政所得就是百姓所失，農(nóng)地與非農(nóng)用地巨大的差價嚴(yán)重侵害了失地農(nóng)民利益。此外，高地價推高了高房價，最終買單者還是普通民眾。
目前中國的存貸利率己處于歷史上最低時期，隨著要素市場化改革的推進(jìn)，利率將市場化，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開發(fā)商和購房者的成本就會大大增加，房地產(chǎn)需求就會大大萎縮。
近年，美國已開始逆轉(zhuǎn)量化寬松政策，意味著過去多年的外匯猛進(jìn)趨勢要逆轉(zhuǎn)了。自從上世紀(jì)70年代布雷頓森林體系解體以來，美國交替利用弱勢美元周期與強(qiáng)勢美元周期，進(jìn)行全球財富再分配。利用弱勢美元周期打造全球金融市場泡沫，尤其是以中國為代表的新興市場資產(chǎn)泡沫，然后，再利用強(qiáng)勢美元擠泡沫。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國通過量化寬松政策轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，同時，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極去房地產(chǎn)化、金融化，推動再工業(yè)化，強(qiáng)化高科技發(fā)展，近年美國經(jīng)濟(jì)已基本實(shí)現(xiàn)再平衡，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，并結(jié)束史上最長的弱勢美元周期，開啟了擠泡沫剪羊毛的強(qiáng)勢美元新周期。美元逐步走強(qiáng)將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發(fā)了，流動性趨于緊張將成為一種常態(tài)，這將對房地產(chǎn)價格會帶來很大沖擊。
人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化是驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個基本要素，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。青壯年尤其青年是購房的主要推動力量，20～44歲的青壯年勞動力，2010年達(dá)到峰值后開始逐年減少，2015年比2010年減少了0.25億人，2020年將比2010年減少0.68億人、下降幅度達(dá)12%，到2030年只有4.49億人將比2010年減少1.20億人、下降幅度達(dá)21%；其中20 ～34歲的青年，2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%、總量只有2.21億人。由于老齡化提速，2023年至2025年間，我國人口將進(jìn)入負(fù)增長。上世紀(jì)80年代末第三次人口出生高峰帶來的婚配高峰已在2014年～2015年產(chǎn)生拐點(diǎn)，24—28歲男性，到2020年將比2010年減少1450萬人、下降幅度達(dá)23%。人口結(jié)構(gòu)的巨變將給勞動力供給、消費(fèi)需求、社會創(chuàng)新及房地產(chǎn)格局帶來重大影響。盡管城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會對房地產(chǎn)有較強(qiáng)的支撐，但這主要是保障性住房的需求，總的來說，青壯年尤其青年人口的大幅減少，對房地產(chǎn)需求就會大大縮小。
在投資、投機(jī)市場，沒有只跌不漲，也沒有只漲不跌的。是泡沫終究會破滅，縱觀從17世紀(jì)的郁金香狂熱到日本房地產(chǎn)泡沫和上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，及前幾年的黃金泡沫，可以得出只要是泡沫就沒有不破滅的結(jié)論。
從國際上看，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)泡沫高峰出現(xiàn)基本與城鎮(zhèn)化同步，因而，房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生。美國房價波動時候城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%。但是，中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹大大超前于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平。用國際上通用的城鎮(zhèn)化率指標(biāo)來測算中國樓市崩潰點(diǎn)則不合適。
由于中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹大大超前于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平，為了確保順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)，在當(dāng)前，應(yīng)壯士斷腕，立即刺破房地產(chǎn)泡沫是十分必要的，這有助于改革轉(zhuǎn)型發(fā)展順利推進(jìn)，當(dāng)前是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸最后關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，會在某種程度上影響GDP短期增長，但是，擔(dān)心因去房地產(chǎn)化而造成中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸則是多余的。
這是因?yàn)椋壳爸袊嬖谑袌龌潭鹊汀⒎?wù)業(yè)發(fā)展滯后、城鎮(zhèn)化水平低下及創(chuàng)新能力不足的發(fā)展瓶頸。上述四大領(lǐng)域不僅與發(fā)達(dá)國家差距較大，而且在市場化、服務(wù)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化方面也比同等收入水平的國家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今后，中國在市場化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化及創(chuàng)新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動中國發(fā)展。通過全方位的深化改革，將有效釋放市場化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力，激發(fā)一切勞動、知識、技術(shù)、管理、資本的活力競相迸發(fā)，調(diào)動一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流，推動社會經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)健康發(fā)展，中國有能力、有信心實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會奮斗目標(biāo)。
由于人口結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失調(diào)，未來勞動力供應(yīng)量將急劇下降，造成中國在現(xiàn)代化進(jìn)程推進(jìn)中，過早喪失了勞動力比較優(yōu)勢，屆時既無發(fā)達(dá)國家的技術(shù)優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，又無發(fā)展中國家的低成本勞動力優(yōu)勢。在全面小康社會建成之后，中國將面臨著經(jīng)濟(jì)大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的三重風(fēng)險。
特別是，成功跨越中等收入陷阱是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要門檻，當(dāng)前及2020 年后，我國進(jìn)入了跨越中等收入陷阱重大節(jié)點(diǎn)。人口再生產(chǎn)是社會再生產(chǎn)的必要條件，至今世界上還沒有一個國家或地區(qū)在人口結(jié)構(gòu)處于少子化即0～14歲人口占總?cè)丝诒戎卦?0%以下情形下能由中等收入演變成發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。目前，我國0～14歲人口占總?cè)丝诒戎貫?6.5%，65歲及以上老年人口占全國人口比重10.5% ，由于未富先少、未富先老，造成我國在跨越中等收入陷阱上先天不足。至今，全球成功跨越了中等收入陷阱，由中等收入演變成發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的國家并不多。不能跨越中等收入陷阱的原因主要是產(chǎn)業(yè)無法有效升級、創(chuàng)新能力不足以及貧富差距大等。而房地產(chǎn)泡沫則大大放大了這些短板，這將使我國成功跨越中等收入陷阱的幾率大大降低。即使成功跨越了中等收入陷阱，還將出現(xiàn)跨越之后經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前的局面。
歷史留給我們的時間已經(jīng)不多了，如果不能有效把握現(xiàn)在到2020年間這段人口紅利末梢期的戰(zhàn)略機(jī)遇期，攻堅(jiān)克難、加快改革，及時進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，對社會資源要素進(jìn)行全面再調(diào)整再布局，釋放各種發(fā)展?jié)摿Γ蠓忍岣呷厣a(chǎn)率，確保社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。而是繼續(xù)沉溺于土地神話，投鼠忌器、首鼠兩端，縱容繼續(xù)吹大泡沫，將耽誤時機(jī)、喪失機(jī)遇，屆時房地產(chǎn)泡沫破滅不可避免，經(jīng)濟(jì)不僅存在硬著陸風(fēng)險，甚至還將面臨崩潰的風(fēng)險，這將斷送中國發(fā)展好局。
幾點(diǎn)對策建議
提高對房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)軟著陸重要性和緊迫性的認(rèn)識。房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問題，也是重大的民生問題，更是重大的社會問題和政治問題。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能筑夢興邦。中國人多地少，又是社會主義國家，房子只能是居住品、普通消費(fèi)品，而不能是投資品更不能是投機(jī)品，偏離這一方向，必然要付出沉重代價。是泡沫終究會破滅，是泡沫越早破滅越好。因?yàn)榕菽某霈F(xiàn)扭曲了市場價格體系，導(dǎo)致了資源的無效配置，泡沫持續(xù)時間越長，資源錯配的損失就越大，泡沫破滅越早，對整體經(jīng)濟(jì)的沖擊就越小。
在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，當(dāng)前應(yīng)壯士斷腕盡快擠壓泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，這是最佳的選擇，也是最理想的結(jié)果，既有效刺破泡沫，又不嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，且避免更大問題的出現(xiàn)。否則，即使花大力氣能繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫至2020年，由于2020年之后青壯年尤其青年人口急劇大量下降，房地產(chǎn)泡沫將難以維持。屆時房地產(chǎn)泡沫破滅與人口危機(jī)全面爆發(fā)相疊加，將重創(chuàng)中國經(jīng)濟(jì)，屆時將面臨經(jīng)濟(jì)大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱，這絕非危言聳聽，日本就是前車之鑒，屆時全球發(fā)展也將受到?jīng)_擊與挑戰(zhàn)。
因此，要以全球的視野和戰(zhàn)略眼光，從全局和戰(zhàn)略的高度，進(jìn)一步增強(qiáng)促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸的使命感、責(zé)任感和緊迫感，黨和政府應(yīng)應(yīng)把促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸盡快擺上重要議事日程及時進(jìn)行研究部署，權(quán)衡利弊，果斷決策，強(qiáng)化房地產(chǎn)的民生屬性，綜合治理，使房地產(chǎn)由暴利回歸到正常，使住房逐漸回歸消費(fèi)品屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展；全社會要增強(qiáng)危機(jī)意識，形成堅(jiān)決去房地產(chǎn)化和加快改革的共識，釋放各種發(fā)展?jié)摿Γ涌焱苿咏?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，盡快擺脫對房地產(chǎn)的依賴，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)到創(chuàng)新驅(qū)動軌道上，大幅度提高全要素生產(chǎn)率。
加快建立健全房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸不僅要去庫存，還要降房價。房地產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品、投機(jī)品的趨勢。對房子征收房產(chǎn)稅是國際慣例，何況中國是社會主義國家，這也是完善市場經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)性工作，當(dāng)務(wù)之急，要特事特辦，加快房地產(chǎn)稅立法并及時推進(jìn)改革。十八屆三中全會已對房地產(chǎn)稅改革作出部署，當(dāng)前要抓緊落實(shí)。著力整合房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收和各類收費(fèi)，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減輕普通老百姓購房成本，大幅度提高保有成本，降低投資、投機(jī)收益預(yù)期，抑制囤房炒房，保證社會公平，增加地方稅源，使地方政府逐漸和土地財政相剝離。要充分運(yùn)用市場手段，大力推進(jìn)不動產(chǎn)實(shí)名登記，并及時開展全國聯(lián)網(wǎng)工作。同時，要進(jìn)一步建立健全購租并舉的住房制度，解決了低收入階層的基本住房需求。加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，加大對一線和部分二線城市住房土地供應(yīng)，花大力氣興建廉租房、公租房，補(bǔ)上保障性住房短板，盡快形成保障性住房和商品房的供應(yīng)雙軌制，最大程度地保障居民的住房需求，特別是要降低農(nóng)民工在城市的居住和生活成本，促進(jìn)候鳥型農(nóng)民工在城市落地生根實(shí)現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。
深化財稅體制改革。當(dāng)前中國發(fā)展中諸多問題如投資消費(fèi)失衡、收入分配失調(diào)、產(chǎn)能過剩嚴(yán)重、房地產(chǎn)泡沫、地方債務(wù)過大等都與現(xiàn)存的財稅體制不合理密切相關(guān)。要深化財稅體制改革，構(gòu)建與轉(zhuǎn)型發(fā)展相適應(yīng)的現(xiàn)代財稅體制。有效理順中央地方關(guān)系，尤其要進(jìn)一步理順中央地方財政收入的分配比例和稅源結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)事權(quán)與財力相匹配。同時改變財政支出的軟預(yù)算狀況并相應(yīng)調(diào)整財政職能，徹底改變地方財政對房地產(chǎn)的高度依賴狀況。
貨幣政策應(yīng)回歸中性。貨幣寬松是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要推手。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行是結(jié)構(gòu)性，不是周期性，光靠傳統(tǒng)的刺激政策是保不了中長期增長的，而且會帶來更嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)問題。根本出路要抓緊推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，培育新動力，提高提高全要素生產(chǎn)率。
完善政績考核機(jī)制。加快建立健全符合轉(zhuǎn)型發(fā)展的政績考核機(jī)制，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長速度評定政績的偏向，加大資源消耗、生態(tài)效益、科技創(chuàng)新、新增債務(wù)等指標(biāo)的權(quán)重，更加重視勞動就業(yè)、居民收入、社會保障。依靠制度來約束地方政府官員的短期行為，約束一些地方政府幻想通過刺激房地產(chǎn)片面發(fā)展來獲得更多的財政收入和拉動經(jīng)濟(jì)增長。
教育應(yīng)與房地產(chǎn)脫鉤。教育與房地產(chǎn)捆綁也是固化房地產(chǎn)泡沫一大推手，在倡導(dǎo)二孩甚至全面鼓勵生育下，繼續(xù)把教育與房地產(chǎn)捆綁已不合時宜。
大力發(fā)展服務(wù)業(yè)。去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，會影響GDP短期增長，產(chǎn)生較大規(guī)模失業(yè)人員和減少地方財政收入。只要深化改革，引導(dǎo)好投資方向，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，就能有效吸納因化解房地產(chǎn)泡沫而下崗的人員，并保持持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。當(dāng)前要加快破除服務(wù)業(yè)的行業(yè)壟斷和行業(yè)壁壘，掃清服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制機(jī)制障礙，放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵社會資本尤其要引導(dǎo)從房地產(chǎn)行業(yè)退出的資本投向研發(fā)、信息、文化、醫(yī)療等其他服務(wù)業(yè)，解決長期來其他服務(wù)業(yè)發(fā)展資金不足困境，煥發(fā)服務(wù)業(yè)發(fā)展生機(jī)活力。
加快健全多層次資本市場體系。特別是要加快完善股市各項(xiàng)制度建設(shè)，盡快清除股市的偽市場化，發(fā)揮股市在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，進(jìn)一步拓寬居民財產(chǎn)保值增值渠道，積極引導(dǎo)從房地產(chǎn)行業(yè)退出的投資、投機(jī)資本進(jìn)入股市，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使股市真正成為經(jīng)濟(jì)的晴雨表。
加大金融市場監(jiān)管力度。要嚴(yán)防信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以及使用杠桿，助漲房地產(chǎn)泡沫，放大金融風(fēng)險，嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險。
加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。多年來，樓市邊調(diào)邊漲、越調(diào)越漲，固化了樓市的牛市思維，放大了市場風(fēng)險，增加了治理難度。世上沒有只漲不跌的市場，泡沫吹得越大，泡沫破滅就越快、越慘烈，當(dāng)前，要綜合治理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場步入大的調(diào)整周期，釋放房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)軟著陸。要強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使社會各界客觀、理性認(rèn)識房地產(chǎn)市場調(diào)整，并做好思想心理準(zhǔn)備。
