文/周純
樓市火了，杠桿瘋了。
在這波瘋狂的樓市行情中，金融機構無疑承擔了重要的角色。購房者通過銀行按揭、房抵貸、消費貸、網貸平臺借貸等各種杠桿渠道，最終如愿以償地當上“房奴”。
中國工商銀行城市金融研究所《8月金融觀察》提到，樓市熱度依舊不減，如果將樓市與股市作對比，粗略估計目前樓市杠桿率已接近去年股市高點的2倍，隱含的風險較大。
各地政府已經紛紛采取應對措施，除了此前廈門、武漢、杭州等地先后出臺限購限貸政策之外，9月30日，北京市政府也決定出手,抑制火熱的樓市交易，將首套房的首付比例由不低于30%提高到不低于35%，二套房首付比例提高到了不低于50%。
騰訊財經曾以“你的房子杠桿加多大？”為話題發起問卷調查，在回收的7808份有效問卷中，71.8%的購房者表示，除了銀行正常的按揭貸款之外，他們連首付都需要借款。
按揭貸款激增
多家商業銀行在2016年上半年業績報告中提到，上半年加大了個人住房貸款投放力度，助力房地產去庫存。據騰訊財經統計，上半年工、農、中、建、交五大行共計新增個人住房貸款1.46萬億元，占全部新增個人貸款的88.6%。
此外，五大行的個人住房貸款均保持了兩位數的增幅。除了中國銀行之外，其他四家銀行的新增住房貸款，占到了全部新增個人貸款的九成及以上。
其中，以按揭貸款見長的建設銀行，仍保持著個人住房貸款余額、新增均居同業第一的位置。2016上半年建設銀行個人住房貸款增加4077.82億元，增幅為14.7%；而2015年同期增加為2165.64億元，僅為今年上半年新增的一半。
工商銀行的新增住房貸款規模緊隨其后，達到3454億元。值得關注的是，在個人貸款大類下，工行的個人消費貸款、個人經營性貸款均呈減少趨勢，下降幅度在4%—5%。而個人住房貸款增長13.7%，這導致工行上半年新增個人住房貸款超過了新增個人貸款，占比達到104.7%，在五大行中最高。
個人住房貸款上半年持續放量，是樓市行情火爆帶來巨大的需求，和銀行投入大量精力的結果。
浙商銀行總行個貸部人士向騰訊財經表示，個人住房貸款利率收益并不高，銀行還是從綜合收益的角度出發，通過住房貸款切入來獲取客戶，從而帶動銀行理財等其他業務的發展。在他們看來，“一個能買房的客戶算是優質客戶。”
一家大型銀行風險管理部副總經理也表達了類似的看法，他告訴騰訊財經，銀行的新增住房貸款能占到新增個人貸款的9成以上，是近幾年都沒有出現的現象。銀行資金壓力也很大，因為住房貸款的收益很差，再按照基準貸款利率八五折算，4%多的利率接近銀行理財產品的成本，“銀行差點就要虧本。”
而銀行之所以還愿意在個人房貸上投入大量精力，在他看來不外乎兩個原因，一是優質資產越來越少，而銀行有貸款規模的要求，目前房貸不良率水平還很低，屬于優質資產；二是房貸客戶是他們的目標客戶，銀行可以通過房貸介入去做綜合營銷。
半年報顯示，五大行個人住房貸款的不良率約在0.4%左右，遠遠低于銀監會公布的商業銀行上半年1.75%的平均不良率。
“房抵貸”升溫
銀行投入精力在做的，除了按揭貸款之外，還有“房抵貸”業務。
“房抵貸”是指借款人以房產抵押作為擔保，向銀行申請一次性或循環使用的貸款，貸款用途規定僅用于消費或者經營。
一位股份行中層人士向騰訊財經介紹，“房抵貸”是銀行在房地產時長上行期通常會開展的業務，主要是針對購房者釋放出來的那部分房貸做二次抵押，各家銀行的叫法不一，部分銀行稱之為“整體抵押”。
舉例來說，假設購房者的房產評估價為500萬元，銀行按照6折給予他300萬元的信貸額度，購房者首次只用了200萬元住房貸款，剩下的100萬元額度則隨時可以用，此外，200萬元房貸釋放出來的部分（即購房者已經還完的那部分），也可以繼續申請貸款。
據他介紹，這類“房抵貸”產品額度一般是房產評估值的6—7折，利率較普通的住房貸款要高，一般至少為基準利率上浮10%，這也是銀行有動力做這一業務的原因。
此外，雖然“房抵貸”的用途要求，只能用于個人消費或者經營，不能用于購房。但據上述人士介紹，實際操作過程中并沒有那么嚴格，例如他們銀行不會限制30萬元以下貸款的用途，有的銀行門檻甚至是50萬元。
目前“房抵貸”的規模有多大？尚不得而知。上述大型銀行風險部人士對騰訊財經表示，各家銀行統計的口徑不一樣，“房抵貸”在他們銀行是一個大的框架，會分成就業類、消費類、住房類等等，有的銀行則干脆不叫房抵貸，因此沒有量化統計。
不過，從部分銀行公布的數據可見一斑。中信銀行上半年業績報告顯示，截至報告期末，該行房抵貸余額2283.99億元，比上年末增長48.7%，上半年增量占全部個人貸款增量的66.70%；房抵貸不良率0.47%，低于個人貸款平均水平。
此外，據財新網報道，農行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產品。其中，農行發放給單一客戶“房抵貸”的額度上限是1000萬元；華夏銀行“房抵貸”最高可貸2000萬元。
網貸平臺“助攻”
銀行之外，不少網貸平臺也在從事跟房貸相關的業務，雖然上半年“首付貸”業務遭到叫停，但像贖樓貸、賣房貸、房抵貸甚至房地產眾籌等產品，依然活躍。
網貸之家首席研究員、盈燦咨詢總經理馬駿向騰訊財經介紹，據網貸之家不完全統計，今年1-8月有773家網貸平臺從事房貸業務，累計成交量為1256.5億元，約占行業成交量的10.33%，平均借款期限5.24個月，綜合收益率為10.96%。
而2015年同期的房貸業務交易量僅為650億元，2016年1-8月同比增長了93%。
據騰訊財經查詢，從成立之初就開始涉足房貸業務的搜易貸，目前官網上提供賣房貸、贖樓貸兩項業務。根據他們公開的數據，2016年第二季度，旗下的房貸交易金額為9.5億元，環比上升了45.3%。
另外一家由新浪、易居中國打造的互聯網房地產金融服務平臺房金所，目前提供包括房抵貸、房產眾籌在內的十多種房貸類產品，截至2016年7月8日，房金所累計成交額達20億元。
房金所官網介紹，房產眾籌是一款融合折扣買房和投資理財的金融產品。假設有一套市值100萬元的房源，開發商五折提供該房源，那么將針對此房源籌資50萬元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折優惠（總價70萬元）成功拍賣，每籌將有1400元收益，而眾籌最終獲益將達到20萬元，收益率高達40%。
據中國證券報、證券時報多家媒體9月29日報道，深圳市規劃國土委下發《關于開展房地產市場專項整治工作的通知》，旨在規范房地產市場交易秩序，降低房地產金融風險。
據悉專項整治共涉及五大領域，其中包括房地產開發企業和房地產經紀機構是否存在利用互聯網從事金融業務、與互聯網平臺合作開展金融業務及以“股權眾籌”等名義從事非法集資活動的行為，是否存在墊資購房首付、開展“首付貸”、“眾籌炒樓”、“眾籌購房”或其它“加杠桿”房地產金融業務的行為。
銀行風險幾何？
工商銀行城市金融研究所8月金融觀察預測，隨著樓市進入“金九銀十”的傳統旺季，市場供需兩端整體將持續上行，百城住宅均價的上漲趨勢有望延續。
對于銀行而言，持續放量的房貸業務是否也蘊藏著一定的風險？
多位銀行業人士對騰訊財經表示，目前來看，房貸的不良率很低，風險可控。按照銀行以評估價的6-7折授信方法計算，即便是房價下跌30%—40%，對銀行來說風險仍可控。
一位曾在大型股份行風控部門工作的人士告訴騰訊財經，銀行的風險管理體系中強調的是組合管理，意味著任何一種產品都不能占比過高。如果每家銀行的某一項業務占比都很高，就容易出問題，例如此前的政府平臺貸款，和鋼鐵業貸款。
在他看來，判斷風險的標準是，這項業務的占比突然從排名中游躍居到前三名，例如，此前銀行個人貸款的占比一般維持在30%左右，突然提高到40%，這其中又主要是個人住房貸款增加所致。“這個時候就應該引起高度重視了。”
騰訊財經梳理銀行上半年業績報告發現，以四大行為例，雖然四大行普遍呈公司貸款占比減小，個人貸款占比增加的趨勢，但個人貸款占比的增幅均控制在2個百分點以內。目前個人貸款占比最高的為建行，占比34.89%，同比增加1.83個百分點。
