武漢樓市的火爆讓許多人莫名其妙，但也有許多人認(rèn)為在情理之中。當(dāng)然武漢樓市的火爆既有政策因素，更有需求變化的因素。但另一方面武漢樓市黑洞效應(yīng)顯現(xiàn)，成交占比大幅上升對周邊城市樓市和資源的分配產(chǎn)生重大影響。
同時，隨著其他同類城市房價的上漲，南京、合肥、成都等部分熱門二線城市近期紛紛出臺收緊政策，主要集中在加杠桿加首付、限地價、提高購房門檻等方面。那么作為二線城市排頭兵的武漢是否會收緊樓市政策，引入關(guān)注。
黑洞效應(yīng)顯威武漢樓市失控？
武漢樓市因何而火爆，眾說紛紜。其中既有大家眾所周知的原因，如經(jīng)濟(jì)下行、貨幣超發(fā)，投資渠道狹窄、場外資金介入等等。但不可否認(rèn)，武漢樓市表現(xiàn)出腳明顯的股市投資特征，追漲！
但除此之外，最根本的的原因有兩個，一個是政策刺激，包括去庫存政策、加杠桿政策、其中自取消限購政策持續(xù)釋放需求尤其是外來需求。另一個是武漢樓市的黑洞效應(yīng)凸顯。
2015年1-5月湖北省住宅銷售結(jié)構(gòu)占比
數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月湖北省銷售新建商品住宅2061.97萬方，其中武漢銷售新建住宅1310.4萬方，占比63.55%。從占比來看，同比去年增加了13%。全省的購房需求尤其是武漢周邊購房需求進(jìn)一步向武漢集中。
武漢主力購房圈及主要購房需求來源地銷量變化
從湖北各地情況來看，武漢周邊孝感、黃石、漢川、荊門黃岡等區(qū)域雖然銷量同比有所增長，但增長幅度遠(yuǎn)低于武漢。及時是襄陽等增幅與武漢長差不大的區(qū)域，其絕對值也遠(yuǎn)低于武漢。
武漢樓市之所以呢夠形成黑洞效應(yīng)吸引外來，尤其是武漢周邊的購房需求，一方面是武漢優(yōu)質(zhì)資源的集中，武漢集中了湖北省內(nèi)絕大部分優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、金融等方面的資源，尤其是工作機(jī)會遠(yuǎn)大于其他城市，對周邊購房者形成了巨大吸引力。另一方面則是限購取消加上公積金異地互貸等政策的刺激，由于前期取消限購、加杠桿等政策大多為“一刀切”政策，因此在同等政策下外來購房者更愿意選擇資源集中的武漢這也迎合了城市化中外來購房者住房消費(fèi)升級的需要。
但因此說武漢樓市因此而失控還是過早。而且武漢購房需求的過于集中，在一定程度上影響了湖北省其他區(qū)域的均衡發(fā)展同時也使得湖北省內(nèi)三四線城市去庫存更加困難。那么問題來啦，武漢樓市是否有調(diào)整的必要？
多地政策收緊武漢能否重回限購？
隨著房價的上漲及供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，南京、合肥、成都等部分熱門二線城市近期紛紛出臺收緊政策，主要集中在加杠桿加首付、限地價、提高購房門檻等方面。5月27日，南京宣布土地限價政策，成為繼蘇州后全國第二個實行土地限價的城市。在此之前，南京已出臺控房價舉措，給房價2萬以下、2-3萬、3萬以上樓盤分別設(shè)定了12%、10%和8%的年化漲幅。
6月21日，合肥明確不會出臺限購政策，但是會出臺差別化信貸政策，首付門檻提高，地王一個月內(nèi)付清地款。同日，成都出臺《成都房地產(chǎn)市場健康51條意見》提高預(yù)售門檻和首付比例。
有觀點認(rèn)為，行業(yè)小周期高點已至使得熱點城市政策收緊壓力進(jìn)一步加大，未來不排除熱線城市限購政策重新回歸的可能性。
對于武漢市來說，市場政策方面的選擇有三個“點剎”、“急剎”和“空擋滑行”。所謂“急剎”及時出臺限購等類似的強(qiáng)降溫措施，從目前武漢的情況來看，這個可能性基本可以排除。而所謂“點剎”就是類似合肥、南京、成都等城市這樣溫和的適度收緊的政策。而從目前武漢的情況來看，存在一定可能性，如近日武漢工商銀行也決定將商住房首付提高至7成。
但從宏觀層面來看，武漢選擇“空擋滑行”的可能最大，既所謂既不出臺刺激政策，也不出臺較激烈的收緊政策，而是以繼續(xù)消化現(xiàn)有政策為主，依靠市場的力量進(jìn)行降溫。
資料圖
其一、數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過連續(xù)兩個月的暴增后，5月和6月武漢樓市銷量已經(jīng)開始下滑，價格漲幅也開始收窄，市場自然降溫的跡象明顯。也因此、武漢出臺收緊政策的壓力實際上已經(jīng)有所減小。
其二、今年以來武漢樓市的火爆在許多人看來，是武漢近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、城建紅利及城市價值提升的自然體現(xiàn)和回報、無需過多限制。武漢樓市的火爆也有利于進(jìn)一步增強(qiáng)武漢的吸引力和競爭力。
盡管基本確定在政策層面，武漢將會選擇“空擋滑行”，但也不排除隨著市場、經(jīng)濟(jì)、宏觀政策方面的變化，武漢不會踩一腳“點剎“。
