在不交物業費就惡意斷水、斷電的催繳方式被遏制后，一種停車費與物業費“捆綁”收取的新招數開始出現，這一做法是否合規合法？業主該如何維護自身利益？不滿物業服務，業主是否有權選擇新物業？
資料圖。陳超攝
新物業漲費50% 物業費定價誰說了算？
“從800元跳漲到1200元，好像只用了一個月。”家住北京豐臺區的小姜向記者描述自家物業費的變化，新物業公司入駐后，除提高了物業費，未曾感受到服務的改善。
小姜所住小區建于1994年，由于年代較早，起始征收的物業費較如今市場行情來說確實偏低，因此，像這樣的“老小區”就有了漲費苗頭。
物業費上漲，業主能不能拒交？小姜不是沒有想過反抗，可物業公司隔三差五就打電話催促，一直不交又怕上了他們的“黑名單”，“沒享受到服務就罷了，別因為這點錢，再給家里添麻煩。”
“不堪其擾的我們，最終還是會妥協的。”小姜道出了很多業主的心聲。
作為購房初期訂立的物業合同，物業公司能否擅自修改條款？提高物業費是否要征得多數業主同意？又有著怎樣的流程規范？
“物業費漲價須‘雙過半’業主同意，即小區要有超過一半住戶(以戶為單位)同意漲價，而且同意的住戶所占面積超過一半。”北京市兩高律師事務所副主任賀榮斌向記者介紹了相關流程，物業公司擬上調管理費，需根據經營狀況核算后公告小區業主，征得業主大會(召開會議或者書面形式)同意后，將漲價方案上報至相關部門備案，物價部門進行最終核定。
北京律師張新年持有相同觀點，“物業公司單方公示或通知漲價對業主沒有約束力，收費調整無需重新簽訂合同，可以變更或補充合同條款”。
停車費“捆綁”物業費 做法是否違規？
社區服務涉及的收費，遠不止物業費一項。隨著近年私家車數量的猛增，小區停車位變得愈發緊俏，停車費自然成了部分物業公司逐利的新途徑。
今年8月，北京大興區某小區物業公司就曾臨時變更車位月租金，由每月260元抬高至300元，一時激起眾多業主的不滿。
“停車費漲價完全沒有理由，物業公司突然貼出漲價通知。”業主胡楊至今憤憤不平，后來有業主向12345熱線投訴，物業公司才將停車費調了回來。
根據《物業服務收費管理辦法》規定，物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。據悉，北京地區已放開對小區內停車場的政府定價管理，實行市場調節價，這被部分業主看作停車費上漲的導火索。
記者加入該小區業主群采訪發現，停車費漲價還不是最大的矛盾點，與物業費的“捆綁”收取，更讓業主們頭疼。
另一位業主道出了其中玄機：如果你想租小區內的車位、交停車費，就必須同時交納物業費，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的費用，“我相信大部分業主不是不想交物業費，但物業的服務和這種威脅的態度，讓人無法接受。”
“兩種錢款屬于不同的性質，二者不能捆綁收取。”賀榮斌明確指出，根據《物權法》及相關法律規定，小區內規劃的車位應當先滿足業主需要，物業公司不應當將“繳納物業費”與“租賃車位”兩者捆綁，以限制車主使用小區內的規劃車位。
記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業公司作為甲方，權利義務過于簡單，相關責任并未得到有效約束；而乙方業主卻被要求，“車位使用期限內，自行負責待停車輛的安全，如發生任何損壞或者丟失，由乙方自行承擔，與甲方無關”。
這份被業主視為“免責聲明”的合同有效？“要看合同是否有失公平性原則，如果雙方權責不平等，合同本身就沒有法律效益。”北京市兩高律師事務所執業律師黃村夫稱。
針對停車期間發生的車輛損害，物業是否要承擔責任，賀榮斌認為這取決于三方面因素：首先要參考合同約定和是否存在保管關系，如果雙方對車輛保管沒有特別約定，物業公司對車輛的管理屬于管理車輛的行駛和停放，實為一種場地管理，而非保管關系，物管單位不應當承擔車輛損壞或失竊的責任；同時，還要看物業公司是否盡到相應的管理義務。
資料圖：北京一隊商場的女子保安在為中秋節和國慶節操練禮儀。 賈國榮 攝
酬金制OR包干制 藏著哪些小心機？
與上述小區物業費與停車位捆綁不同，北京青年路附近的一個社區業主艾女士則向記者反映了讓其不解的“新情況”：新物業公司入駐后，將原有物業公司施行的酬金制更改為包干制。
此舉是否會影響業主利益？接受記者采訪的多位律師均表示，“酬金制更能保障業主利益，對業委會的要求也更高”。
張新年表示，酬金制是從物業費中按約定比例或數額提取酬金支付給物業公司，其余部分屬于物業公司代管，有利于業主對物業行使監督權；而在包干制中，企業收入固定，要想獲得更多利潤，只能降低成本，其直接后果可能就是服務質量不及約定標準。
在上述幾個小區的物業糾紛案例中，不少業主深感投訴無門，解決糾紛還有哪些辦法？
“撥打12345熱線，可對物業收費、合同、資金管理等問題進行實名投訴；若進一步協商無果，業主可向住建、物價等主管部門申請行政調查，或者通過司法程序解決。”張新年稱。
資料圖。記者 金碩 攝
糾紛難以化解 業主如何才能解聘物業公司？
由于糾紛難以化解，胡楊所在小區部分業主還發起成立一個工作組，正在征集超過20%的小區業主簽字，以實現更換物業公司的目的。
換物業，真有這么簡單？記者查找2010年10月起施行的《北京市物業管理辦法》得知，選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業的服務，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
可見，20%的業主簽字肯定是不夠，即使湊夠，也未必能順利更換物業公司。
“原有物業準備撤走，一幫業主便開始在群里討論，如何票選出新的物業公司。”幾月前，家住北京青年路附近某小區的艾女士也曾面臨類似情境，對社區事務頗有熱情的她，還曾組織鄰居們票選新的物業公司。
據了解，該小區物業費為每平米4.95元/月，百平米住房要每年交納將近6000元的物業費。
高額物業費的背后，卻是業主們的維權難。“我們要求票選新物業公司的倡議書，雖然有幾百名業主簽字，但并未發揮效用，業委會組建至今都沒有結果。”講起這段經歷，艾女士覺得不可思議，她沒有想到新物業來的這么突然，且資質平平。
業主之間難以形成合力，被張新年看作這一問題的關鍵。他說，其實業主們可以行使共同管理權利，通過選舉業委會或更換業委會成員、完善業主大會議事規則和管理規約等方式，確保業委會更能尊重和代表社情民意。
業委會“真空” 業主是最大受害者
面對與物業公司的矛盾，業主間難免也會有意見不一、操作難同步的情況出現，此時，就需要一個組織來代多數人行使權利，與物業公司進行有效協商。
業委會正是要扮演這一角色。《物業管理條例》規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
而在現實中，業委會的處境卻非常尷尬。賀榮斌坦言，基于多種原因，業委會的協調作用無法有效發揮，在物業管理領域中就失去了一個最大的主體，物管中的各種法律關系就會因缺乏牽制而失去平衡，甚至會發生傾斜、扭曲、混亂。
“首當其沖的受害者當然是業主，但最后，所有參與物業管理的方面都難以幸免，對于物業管理的健康發展非常不利。” 賀榮斌說。
至今，艾女士所在小區依然沒有成立業委會，“不抱希望了，即使成立也未必能怎樣”。
探究業委會主體“缺失”的原因，賀榮斌坦言，首先是公開和透明性還不夠，直接導致缺乏群眾支持和信任；業委會成員難以保持熱情和運作缺乏專業性、執行性，是制約其發展的另一個原因；同時，業委會決議的科學性也有待商榷，法律賦予了業委會在很多事項上的直接決定權，然而無法有效監督、個人好惡影響決策等問題普遍存在。(應受訪者要求，文中部分人物均為化名) (種卿)
