縱觀2016上半年全國樓市動態，一線城市量價齊升，與之相對應的土地市場也極具熱度；二線城市一部分受惠于地域優勢和產業產生，帶動的凈流入人口，也出現了相應的量價增長；二線城市的高新區，開發區以及三四線城市，則因為缺乏產業支撐以及相應的凈流入人口支撐，庫存壓力依然巨大。基于此，結合世聯行第二季度市場研究報告，騰訊房產襄陽站專訪了上海張知天行總裁劉翀云，從房價漲跌、房產利率等方面入手結合襄陽實情，對房地產市場進行深度剖析。
上海馳張知天行總裁劉翀云
全國土地出讓金近萬億，但也只是一根“蔥”
2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億元的達到了51宗，單宗地超過10億元的高總價地塊已經超過200宗。
在過去的上半年，全國不少城市用地過熱，超七成省份土地出讓金增長，全國各大城市房價也大幅上漲，不少網友擔心下半年房價會趁著這個趨勢繼續大漲。對此，上海馳張總裁總策劃劉翀云表示，土地出讓金和房價的上升是一個漫長的過程，但這個漫長的過程并沒有直接的推導關系，所以大家不要擔心。
土地出讓金的上漲并不意味著房價一定上升，它和土地的供應量、在不同城市的供應方法、土地相應的稅費對比結構等方面都有關系，甚至和房地產的拆遷、宏觀金融政策有關，這些方面總體疊加才會使房價上升或者下降。為了讓網友們有更形象的理解，劉翀云舉了個非常簡單的例子，他說，如果你買了一根蔥，并不能代表你做的蔥拌豆腐或者煎豆腐就一定好吃或者不好吃，蔥只是佐料，并不能決定主菜的味道。
房企負債負債率高達73.2% ，仍在“賭命”爭地王
2016年上半年，在房地產行業加快去庫存背景下的各項利好，品牌房企交出了靚麗的答卷。但是，在這些高歌猛進的光鮮業績背后，我們也看到了開發商們的焦慮和煩惱。由于今年土地出讓金繼續增長，開放商們“賭命”爭地王，使得房企們負債率的問題仍然沒有得到較好的解決。
目前，部分房地產企業的平均負債率高達73.2%，如此高的負債率是否合理？在劉翀云看來，關于負債率是否在合理范圍，其實沒有一個特別的標準答案，不同的開發商存在著不同的標準。在流通性企業例如設計單位、服務型企業，甚至招商公司、一級土地供應方，負債率的要求也是不一樣的。負債率更多的是跟經營的公司有關，保利能夠承載的負債率和萬科能承載的負債率肯定完全不同。所以不同的公司，針對不同的背景和不同的經營策略，所導致負債率合理范疇是不一樣的，它的上下限幅度也是比較大的。
二線城市房價上漲幅度超一線，下半年繼續“撕逼”
今年上半年的樓市，二線城市樓市最瘋狂，而劉翀云認為，下半年二線城市仍然會延續其上半年銷售主力軍的勢頭。一方面當一線城市的城市供應量進一步趨小時，二線城市的主要特征是跟隨一線城市的趨利性，另外一線城市的模式和現象一般在二線城市會得到比較快的落地和發散，所以很多二線城市存在一個跟隨一線城市并且補漲和追漲的過程，這種補漲和追漲是持續的。
另一方面是流動人口向一線城市和二線城市的涌進，這是整個城市化的必然過程，而這個勢頭一定會持續下去。尤其是在經濟下行的時候，一、二線城市擁有更多的機會和更多的商機。比如武漢，武漢是一個典型的二三線城市，但是流動性人口比較多，而且也形成了這種趨勢，所以它的房價正在穩固上升。因此，在劉翀云看來，未來的五年十年，只要城市化保持不變，二線城市和一線城市的人口基數和流動人口基數還會繼續放大，而這些流動人口帶來的購房需求，也促使了一二線城市持續其銷售主力軍的勢頭。
北京商辦物業銷售額占全國三成，襄陽市場難成大器
如果說上半年樓市住宅銷售最瘋狂的是二線城市，那么在商辦市場，一線城市則仍然保持著其霸主地位。據世聯行研究報告表明，全國商辦物業銷售額占商品房總額11.8%，而上深廣接近兩成，北京更達35%。可是從劉翀云那里我們了解到，這種活躍于一線城市的物業，在襄陽市場的前景卻很不如人意。
商辦物業不是什么新鮮的事務，它也被稱為商住樓。在襄陽，像這樣的商住樓有很多，這些樓盤在開發期間可能定位為住宅或寫字樓，但其最后因為各種原因都變成了商住樓。比如說東方銀座(資料 論壇 圖庫 動態 點評)以及長虹路上的一些物業，里面都有大量辦公，所以商辦物業最大的特點是功能性上的切換，襄陽商辦物業主要特點是在住宅的物業里大量辦公。
劉翀云認為，隨著政策越來越嚴格，這個趨勢將會放緩，所以商辦物業并不會成為主流的發展趨勢。當然，商辦物業它是一個細分類別，未來是否有很大的市場，現在還不能確定。另外，商辦物業的另一種形式是商業地產設計成單元式的辦公樓，其典型代表是谷山大廈(資料 論壇 圖庫 動態 點評)，這類物業售價和物業管理費并不便宜，而且持續的水電費用也比較高，因此它的持有成本很高，市場前景并不會特別大，偶爾一兩棟的存在可以接受，但放大之后市場希望不大。
一線城市豪宅成交持續上漲，襄陽或將出現鬼城
除了商辦物業，豪宅市場也是一線城市獨占鰲頭。2015年以來，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。以深圳為例，一千萬以上豪宅在總成交中的占比，已經由2011年的不足1%驟升至11.3%，而其他城市，豪宅交易活躍度始終處于低位。
對于這種現象，劉翀云認為，豪宅在一線城市銷售量的提升一定是一個趨勢，因為所有一線的城市都已經進入了豪宅和別墅的銷售期。這一類產品在所有一線城市，包括北上廣深特大型城市都是稀缺產品，是供需關系決定了它的銷售提升，而且這種現象也不是今年才出現的情況，最少已經持續三到五年了。北上廣深甚至像南京、長沙這樣的城市，整個豪宅的銷售都是一個上升的趨勢。
在襄陽，豪宅的主要表現形式為別墅，劉翀云表示：“三線城市的別墅也會有市場，但并不會是主流市場，它和一線城市的銷售，或者說一線城市的市場是不可同日而語的。在一線城市，豪宅是一個重要的主流市場，但是三線城市的別墅只是一個細分市場，而品質和供應量往往是決定別墅在細分市場成敗的關鍵因素。但是當別墅的品質和供應量都無限放大的時候，它的銷售不會太快，別墅也會出現空置、賣不動的現象，甚至可能變成鬼城。”
專訪人物介紹
劉翀云，上海馳張知天行地產機構總裁、總策劃。上海馳張知天行地產是一家綜合性的房地產服務集成商，先后在上海、河南、云南、湖北等多個區域從事房地產策劃、營銷代理工作。于2004年進駐湖北襄陽市場，迄今已有十二年歷程， 公司現有員工約200人。十余年來房地產代理銷售總金額逾百億元。目前有三大主營業務：房地產全程策劃及銷售代理、房地產廣告及設計創意、房地產建筑設計及項目規劃。同時也是襄陽房地產市場代理項目最多、影響最大的代理企業。經典操盤項目主要有：光彩物流基地(資料 論壇 圖庫 動態 點評)、襄遇、北京公館(資料 論壇 圖庫 動態 點評)、幸福里系列等；目前正在操作的項目有建設路21號創業園區；正在代理的項目包括襄軸城市街區、上品•百合園、襄軸城市街區、春天大道(資料 論壇 圖庫 動態 點評)、中百·淘寶生態城等。
【編后語】感謝劉總在百忙之中接受我們的專訪，在與劉總的對話之中，小編不得不感嘆劉總觀點鮮明、見解獨到，言語中充滿了人文情懷。作為一個在房地產市場摸爬滾打十余年的業內人士，劉總深入淺出、用淺顯易懂的語言講述目前房地產市場現狀。業界很多人稱他為“地產瘋子”，而我們更愿意把他看作“人文儒商”。
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