“雙十一”的號角即將拉響，當(dāng)線上商家緊鑼密鼓籌備之際，線下實(shí)體商戶又到了望洋興嘆的時候。去年雙十一期間，天貓成交額高達(dá)571億，相當(dāng)于全國在這一天每人花了42元，所產(chǎn)生的2.78億個包裹連起來能繞地球兩圈。
在電商飛速發(fā)展的最近五年里，實(shí)體商業(yè)已經(jīng)被電商壓得喘不過氣，陷入了發(fā)展困境的最艱難時期。尤其是對于線下眾多的中小規(guī)模的實(shí)體商家而言，淘寶、天貓等電商平臺上的商家已經(jīng)奪走了實(shí)體商家大多數(shù)的生意機(jī)會。
電商出擊商業(yè)地產(chǎn)蛻變成買賣生活方式的載體
2014年中國網(wǎng)購市場數(shù)據(jù)顯示，2014年中國網(wǎng)購市場交易規(guī)模達(dá)到2.8萬億，增長48.7％，相當(dāng)于社會消費(fèi)品零售總額的10.7％，年度線上滲透率首次突破10％。其中，移動端購物市場規(guī)模達(dá)到9297.1億元，年增長率達(dá)到239.8％。
不管業(yè)內(nèi)對于電商巨頭們這種賠本掙吆喝的價格戰(zhàn)表示擔(dān)憂，但電子商務(wù)的發(fā)展對實(shí)體零售沖擊日漸凸顯。以今年以來全國百貨業(yè)為代表的萬達(dá)百貨閉店調(diào)整為代表，另外各大實(shí)體超市、超市零售商也紛紛轉(zhuǎn)型
電商平臺的飛速發(fā)展的同時，實(shí)體商業(yè)也并未停下開發(fā)的腳步。前段時間，世邦魏理仕曾發(fā)布數(shù)據(jù)，去年全球新開業(yè)購物中心總面積1140萬平方米，武漢就占了100萬平方米，在中國各大城市中位居第一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014-2015年，武漢共有31家商業(yè)體已經(jīng)或即將面市，商業(yè)面積總和超過270萬平方米。
大興商業(yè)，成為近幾年這座城市發(fā)展的標(biāo)志。從品牌入駐到商業(yè)主題式直至業(yè)態(tài)配比的變革，如今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已不在是簡單的買賣商品，而是買賣生活方式的載體。
翻查國外案例，商業(yè)地產(chǎn)主題化是一大趨勢，塑造不同主題購物中心在大陸是競爭后的趨勢。可是很多主題類型的在武漢做的并不成功，華爾盟商業(yè)策劃經(jīng)理黃永鑫一針見血地指出，很多商業(yè)體都只是簡單的復(fù)制，有些消費(fèi)需求和偏好是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷出現(xiàn)，不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平不同，同種主題不會全部都成功發(fā)掘消費(fèi)群體的潛在需求。
孩子王的董事總經(jīng)理徐偉宏認(rèn)為，武漢的商業(yè)地產(chǎn)的體量逐年擴(kuò)大，是城市發(fā)展驅(qū)使的結(jié)果。“我們不應(yīng)該單單關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否飽和，而更應(yīng)該去挖掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特性。這一點(diǎn)，進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的零售品牌商家成為創(chuàng)新的關(guān)鍵。傳統(tǒng)零售商要將買自己的東西轉(zhuǎn)變?yōu)橘I消費(fèi)者喜歡的商品，這樣的商業(yè)才能持久性發(fā)展。”
武漢商業(yè)地產(chǎn)價值引投資卻面臨20年難回本窘境
不可否認(rèn)，實(shí)體店逐漸淪為了一部分消費(fèi)者的“試衣間”。這是實(shí)體商業(yè)必須直視的現(xiàn)狀。所以，我們發(fā)現(xiàn)，越來越多的商業(yè)體，開始注重消費(fèi)者的體驗(yàn)感， 餐飲娛樂休閑的業(yè)態(tài)占比大幅度提升，即是變革的開端，或許正是由于這一轉(zhuǎn)變，從總體趨勢上看，商業(yè)項(xiàng)目里的人并沒有減少，人們的需求也沒有減少。
華爾盟招商部劉煒分析稱，武漢一直被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)價值投資的洼地。現(xiàn)在住宅地產(chǎn)投機(jī)資金在國家調(diào)控壓力下出逃明顯，股市仍然低迷，黃金進(jìn)入長期下跌通道，商業(yè)地產(chǎn)或許成為住宅地產(chǎn)投機(jī)資金看中的下一個目標(biāo)。
從投資的角度來看，目前商業(yè)地產(chǎn)爛尾現(xiàn)象太多，投資者都是購買出租，僅靠租金漲幅，收益很難達(dá)到預(yù)期估算的金額。投資商業(yè)需要多長時間獲得回報，他表示，理論上12﹣15年較為合理，但現(xiàn)實(shí)情況是大把的需要20年才能租金回報售價。
他舉例說：“以40平米的商鋪為例，總價140萬，按市中心商鋪?zhàn)饨?00元/平米計(jì)算，租金收益一年9.6萬，十年總共才96萬，而商鋪僅有40 年產(chǎn)權(quán)，武漢某項(xiàng)目從2008年開盤至今，已經(jīng)空置近5年，商鋪產(chǎn)權(quán)僅剩35年。投資一間商鋪，二十年難以收回成本，這里面還不包含購置的稅務(wù)，所需辦證的費(fèi)用以及其他開銷。這樣的投資實(shí)在太不明智。”
雖然租戶叫苦連連，但是依然阻礙不了商業(yè)地產(chǎn)租金的高漲。商鋪雖然過剩，目前仍是最有效的投資保值渠道。武漢華爾盟商業(yè)策劃經(jīng)理胡昌華如是說。
武漢商業(yè)地產(chǎn)不會再出現(xiàn)調(diào)控投資失敗需自吞苦果
2011年，武漢市地稅局、武漢市房管局聯(lián)合發(fā)布通知，從3月1日起對二手房轉(zhuǎn)讓中的非住宅（含商鋪、寫字樓、廠房等）征收5%的土地增值稅和3% 的個人所得稅，這意味著國家對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控開始。然而兩年時間過去，商鋪價格、租金價格暴漲現(xiàn)象并未放緩商業(yè)地產(chǎn)膨脹的勢頭。商業(yè)地產(chǎn)會不會再調(diào)控成為投資客們心中的疑慮。對此，武漢華爾盟商業(yè)招商部劉煒表示，商業(yè)地產(chǎn)畢竟是投資型的，商業(yè)地產(chǎn)不會出現(xiàn)調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)直接對接日常消費(fèi)，可以消化一些流動性資金，投資失敗是開發(fā)商與投資客自行承擔(dān)。
與此同時，他坦言，商業(yè)地產(chǎn)目前有過度開發(fā)的趨勢，自己對常住人口只有幾十萬的小城市動輒開發(fā)一個幾十萬甚至上百萬的商業(yè)綜合體，前景頗為擔(dān)憂。
“隨著國家不斷的調(diào)控住宅地產(chǎn)，越來越多的熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，但是這些開發(fā)商有過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的屈指可數(shù)，項(xiàng)目起來了，如何去定位，如何去運(yùn)營，都是問題，市場容量只有這么大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都最火爆的時候，也是大洗牌到來之時。”一連串地發(fā)問可以看出他對商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)得不滿，他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)由于估值高于住宅，空置成本將比住宅高，投機(jī)資金后退，商業(yè)地產(chǎn)租金將隨周邊經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定而緩慢增長。
未來租金難上漲武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需邁向遠(yuǎn)城區(qū)
交通是商業(yè)的命門，隨著武漢地鐵交通的開通及延伸，周邊等遠(yuǎn)城地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)似乎加快開發(fā)步伐，伴隨入住率的提高，郊區(qū)住宅區(qū)對商業(yè)的配套的需求也會水漲船高！雖然武漢的租金不及北上廣，但現(xiàn)在已然很高了，上漲的空間還有多大？華爾盟商業(yè)策劃師胡昌華繼續(xù)闡述：“租金的上漲不僅要考慮商家的承受能力， 還要看市場顯現(xiàn)的消費(fèi)能力，未來漲幅空間不大，預(yù)計(jì)未來兩年，商業(yè)地產(chǎn)的價格也會開始下跌。”
中國消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時代的來臨，商業(yè)地產(chǎn)的美好藍(lán)圖令人浮想聯(lián)翩。克爾瑞市場研究部經(jīng)理吳昊充滿期待：“未來中國將是商業(yè)地產(chǎn)的十年，日本、新加坡、臺灣都經(jīng)歷了差不多20年繁榮期。”
對于未來商業(yè)地產(chǎn)的走勢，華爾盟商業(yè)策劃師金斌提議：“與其在寸土寸金的中心城區(qū)絞盡腦汁拿地開發(fā)，不讓試著走出去，在遠(yuǎn)城區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部選擇有價值的地塊，相對低廉的開發(fā)成本也意味著能給出有吸引力的售價和租金。百聯(lián)奧特萊斯就是一個很好的例子。隨著舊城改造，城中村改造不斷推進(jìn)，中心城區(qū)地塊已經(jīng)越來越少，相比中心城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)更具有價格優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景會很廣闊，未來幾年將會進(jìn)入集中爆發(fā)期！”
